SEB banko ekonomistas Tadas Povilauskas: Ką rodo gyventojų būsto kainų lūkesčiai?

Gyventojų nuomonė apie būsto kainų pokyčius Lietuvoje yra lyg įkalta į akmenį. Daugiau negu pusė SEB banko užsakymu gruodį atliktos apklausos dalyvių manė, kad gyvenamojo būsto kaina 2020 metais augs, ir tik dešimtadalis apklaustųjų prognozavo, kad kaina smuks. Labai panašūs gyventojų atsakymai buvo ir 2018 metų pabaigoje. Akivaizdu, kad daugelio tuomet apklaustų gyventojų kainų augimo 2019 metais prognozė pasitvirtino. Kol kas panašu, kad šiemet ir vėl pasitvirtins gyventojų, laukiančių didesnės būsto kainos, lūkesčiai.

Apklausa atskleidė, kad 55 proc. apklaustų gyventojų Lietuvoje galvoja, jog būsto kaina per ateinančius vienus metus padidės, 9 proc. prognozuoja, kad būstas pigs, 28 proc. nesitiki pokyčių, o likusieji 8 proc. šiuo klausimu neturi nuomonės. Skirtumas tarp prognozuojančių, kad būstas brangs ir pigs, buvo 46 proc., arba lygiai toks pat kaip ir prieš metus. Tiesa, Vilniaus regione per metus laukiančių, kad būstas brangs, dalis sumažėjo nuo 65 iki 56 proc., o Kaune padidėjo nuo 51 iki 56 procentų. Įdomu tai, kad 2019 metų pabaigoje daugiausiai prognozuojančių, kad būstas brangs, buvo Panevėžio regione – ten 65 proc. apklaustų asmenų teigė, kad per metus būsto kainos didės. Tokia didelė optimistiškai dėl kainų augimo nusiteikusių gyventojų dalis ten nestebina. Gyventojų lūkesčiams didelę įtaką turi kainų pokyčiai per praėjusį laikotarpį, o Panevėžyje,  bendrovės „Ober-Haus“ duomenimi, vidutinė buto kaina praėjusiais metais išaugo 13,1 proc., arba labiausiai iš didžiųjų Lietuvos miestų. Vargu ar toks kainų šuolis šiemet pasikartos, bet išskirtinis praėjusių metų pokytis veikiausiai daro įtaką ir Panevėžio regiono žmonių lūkesčiams, kad kainos augs toliau.

SEB banko užsakymu gyventojai dėl to, kokių jie tikisi būsto kainų pokyčių, yra apklausiami nuo 2012 metų. Nors duomenų eilutė nėra labai ilga (32 ketvirčiai), turimi duomenys rodo, kad gyventojų lūkesčių pokyčiai trumpu laikotarpiu visgi leidžia prognozuoti būsimą būsto kainų indekso Lietuvoje pokytį per artimiausius ketvirčius. Pavyzdžiui, gyventojų lūkesčių indeksas (skirtumas tarp galvojančių, kad būstas brangs ir pigs) piką pasiekė 2014 metų pirmą ir 2017 metų antrą ketvirčiais (50 punktų), o netrukus sulaukta ir būsto kainų Lietuvoje augimo piko. Dabartinė 46 punktų indekso reikšmė, rodo, kad šiemet Lietuvoje vėl galima tikėtis beveik 7 proc. būsto brangimo tempo. Tiesa, tokios gyventojų apklausos turi ir didelį trūkumą – gyventojų lūkesčiai gerokai pavėluoja, palyginti su tikrąja padėtimi būsto rinkoje, kai įvyksta staigūs ekonomikos pokyčiai.

Apskritai būsto kainai ilgesniu negu keli ketvirčiai laikotarpiu didžiausią įtaką daro realiųjų disponuojamų gyventojų pajamų, žmonių finansinio turto, paskolų rinkos, demografiniai, būsto pasiūlos ir kiti su paklausa ir pasiūla susiję pokyčiai. Kaip kis šie veiksniai 2020 metais? Visų pirma, realiosios disponuojamos gyventojų pajamos šiais metais didės lėčiau. Remiantis SEB banko prognozėmis, dėl kukliau augsiančios ekonomikos šiemet vidutinis darbo užmokestis šalyje prieš mokesčius didės 7,1 proc. (2019 metais augo beveik 9 proc.), o po mokesčių – maždaug 8 procentais (2019 metais didėjo 14 proc.). Būsto paskolų portfelis bankuose 2019 metais augo 8,4 procento. Tikėtina, kad paskolų portfelis šiemet didės panašiu tempu, tačiau vienaženklio augimo ribos perlipti neturėtų. Gyventojų finansinis turtas 2019 metais ūgtelėjo – gyventojų bankų ir indėlių sąskaitose turimos lėšos pernai šoktelėjo daugiau negu 11 procentų. Todėl namų ūkių, turinčių pakankamai lėšų juodai dienai ir galvojančių, kur investuoti sukauptas lėšas, dar padaugėjo.

Demografinė padėtis 2019 metais keturiuose didžiausiuose Lietuvos miestuose (kartu su aplink esančiomis teritorijomis) pagerėjo, nes gyventojų skaičius juose išaugo. Tačiau laukiantis iššūkis, kad ateinantį dešimtmetį 25–39 metų gyventojų, kurie istoriškai yra pagrindiniai būsto pirkėjai, bus gerokai mažiau negu dabar, niekur nedingsta. O šiandien palyginti didelė 25–39 metų gyventojų dalis Vilniuje (panaši kaip Londone ar Stokholme) lemia tai, kad gyvenamojo būsto rinka dėl didelės paklausos yra labai aktyvi. Be to, pagal 3,5 proc. išaugusį gyventojų skaičių per pastaruosius penkerius metus Vilnius taip pat yra gana aukštai, palyginti su kitomis Europos šalių sostinėmis, ir lygiuojasi į Taliną, Bratislavą ar Prahą. Nereikėtų pamiršti ir to, kad kasmet sparčiai auga atvykstančių į Vilnių darbo ar poilsio tikslais užsieniečių skaičius. Pavyzdžiui, per 2019 metų devynis mėnesius Vilniuje užsieniečių nakvynių skaičius išaugo 14 procentų.

Remiantis „Ober-Haus“ duomenimis, Vilniuje vidutinė būsto kaina 2019 metais padidėjo beveik 7 procentais.  Gyventojų pajamų pokytis ir rekordinė paklausa pirminėje rinkoje rodo, kad būstai praėjusiais metais sostinėje galėjo brangti dar daugiau, tačiau naujų būstų pasiūla buvo taip pat gana gausi. Šiemet pirminėje Vilniaus būsto rinkoje naujų butų sandorių rekordo neturėtume pakartoti, bet smukimas nebus didelis. Todėl tai, ar šiemet naujo būsto kaina augs lėčiau, ar greičiau, nemažai priklausys nuo to, kaip kis naujo būsto pasiūla, o ji, kol kas panašu, bus mažesnė negu prieš metus ir perspėja, kad Vilniuje būsto kainų augimas nelėtės.

Per artimiausius ketvirčius gyventojų būsto kainų lūkesčiai neturėtų smarkiau keistis, nebent ekonomikos pokyčiai būtų prastesni, negu tikimasi. Kol gyventojų pajamos auga palyginti sparčiu tempu ir kol kas prognozuojamas tik nedidelis atlyginimų augimo sulėtėjimas, tikėtis būsto kainos korekcijos sudėtinga. Nemažą įtaką gyventojų, ypač tų, kurie retai tiesiogiai susiduria su gyvenamojo būsto rinka, lūkesčiams turi ir viešojoje erdvėje ekspertų pateikiama galima nekilnojamojo turto kainų kryptis, kuri beveik sutartinai šiais metais brėžiama į viršų.

Reprezentatyvią Lietuvos gyventojų apklausą 2019 metų gruodį SEB banko užsakymu atliko rinkos ir viešosios nuomonės tyrimų bendrovė „Baltijos tyrimai“. Iš viso buvo apklausta 1020 15–74 metų gyventojų 113-oje šalies vietovių.