Vietiniame NT sektoriuje finansavimas nesumenko, bet būsimi globalūs pokyčiai – akivaizdūs

Dėl įvestų socialinės distancijos apribojimų ir tolesnio viruso plitimo nekilnojamasis turtas (NT) bent jau laikinai yra vienu iš didesnius sunkumus dėl COVID-19 patiriančių sektorių. Sumažėjusią pasaulinę sektoriaus vertę rodo NT indeksai, kurie sumenko labiau, negu visa ekonomika. JAV bendrovių akcijų „S&P 500” indeksas, palyginti su 2019 m. pradžia, yra pakilęs 7,6 proc., o NT investicinių fondų indeksas nukritęs 10,8 proc., nors nuo žemiausio taško kovo mėnesį pastarasis atšoko per daugiau negu 20 proc.

Visgi, nors globaliai pandemija daro tiesioginę įtaką paklausos ir pasiūlos dinamikai, Baltijos šalyse šio sektoriaus finansavimo apimtis išlieka ženkli. Per visus 2019 m. SEB Baltijos šalyse sudarytų NT finansavimo sutarčių su verslo klientais vertė siekė 255 mln. EUR, o šiemet bankas beveik analogišką sumą buvo paskolinęs jau spalio mėnesį. Džiugina tai, kad esminiai finansuojami objektai išlieka tvarūs, turi pakankamai rezervų ir yra pajėgūs vykdyti įsipareigojimus.

Pandemijos metu tik maža dalis segmento susidūrė su rimtesnėmis problemomis, daugiausiai – viešbučių, maitinimo ir pramogų paskirties objektai. Nors jie sudaro minimalią SEB banko paskolų portfelio dalį,  svarstydami  NT projektų kreditavimo paraiškas, nuo šiol vertiname ir viruso įtaką šiam sektoriui, o tai šių objektų finansavimą gerokai apsunkino.

Paskolų koncentracijos pikas

NT sektorius vis dar lieka kertine bankinio paskolų portfelio dalimi. Dėl savo imlumo kapitalui, tai yra labiausiai kredituojamas verslo segmentas, kuriam Baltijos regione yra suteikta daugiau kaip ketvirtis visų paskolų. Istoriškai situacija šioje srityje per pastaruosius 8 metus keitėsi labai mažai ir paskolų apimtys išliko labai panašios su santykinai nedideliais svyravimais.

SEB bankas nėra šios tendencijos išimtis – mūsų portfelio dalis finansuojant NT projektus sudaro apie 27 proc., ir tai beveik nesiskiria nuo bendro rinkos vidurkio – 31 proc. Per pastaruosius tris metus bankas daugiausiai dėmesio skyrė pinigų srautą generuojančio NT finansavimui – paskolų Baltijos šalių mastu suteikėme už daugiau negu 800 mln. EUR.

Galiausiai, lyginant Baltijos regioną su Europos Sąjunga bei su Vidurio ir Rytų Europa, galima pastebėti, kad NT paskolų koncentracija pasiekė brandą – NT finansavimo dalis viršija Vidurio ir Rytų Europos šalių praktiką bei yra panaši į Europos vidurkį. Didesnė paskolų nekilnojamajam turtui dalis (apie 50 proc.) yra tik Skandinavijos regione, tačiau šių šalių rinkos yra labiau likvidžios ir diversifikuotos, be to, didelę šių NT paskolų dalį sudaro stambūs ilgalaikės būsto nuomos projektai, kurių mūsų regione kol kas matome labai mažai.

Kasmet laukiame vis didesnio alternatyvaus finansavimo priemonių progreso, kuris galėtų sėkmingai papildyti tradicinį bankinį finansavimą kai kuriose nišose – tai suteiktų daugiau likvidumo visai rinkai. Džiugina tai, kad daugėja pasiūlymų skolos vertybinių popierių srityse, kurie dažnai orientuoti į mažesnius investuotojus. Šiais siūlymais, bent jau rinkos senbuviams, kol kas pavyko gana sėkmingai sudominti investuotojus.

Kokias naujas tendencijas matome NT sektoriuje?

Vis dažniau pastebime įdomią tendenciją – įmonės planuoja investuoti vis daugiau nuosavo kapitalo į projekto plėtrą. Tai labai teigiamas ženklas, kuris rodo, kad įmonės skolinasi atsakingiau, vertindamos finansinę riziką, ir vis dar gauna ženklią naudą iš sverto efekto nuosavai kapitalo daliai. Pavyzdžiui, Baltijos šalių NT rinkoje prieš kelerius metus iki 70 proc. komercinio NT sandorio buvo finansuojama bankų paskolomis, kai pastaruoju metu plėtotojai planuoja skolintis iki 50–60 proc. visų investicijų – tai Vakarų Europoje vyraujanti kreditavimo praktika. Be to, įmonės atsakingai įvertina rizikingesnius projekto plėtros etapus, pavyzdžiui, statybos periodą, kurio metu naudoja kitų kreditorių trumpalaikes lėšas projektui finansuoti, o pasibaigus statyboms, pagal išankstinį susitarimą kitų kreditorių lėšas pakeičia ilgalaike banko paskola.

Tiesa, investuotojai siekia balansuoti savo grąžos rodiklius, prašydami kuo ilgesnių grąžinimo grafikų. Dėl mūsų sąlyginai mažos ir jaunos rinkos, kuri, lyginant su Vakarų Europos šalių patirtimi, dar neturi susiformavusios ilgalaikių nuomos sutarčių praktikos, kol kas į tai žiūrime nuosaikiai.

Investuotojų prioritetai ir standartai taip pat keičiasi. Tikėdamiesi ilgalaikės grąžos, vis didesnį dėmesį jie skiria NT tvarumui – tarptautiniai sertifikatai, žymintys efektyvų energijos išteklių naudojimą ir ekologiškumą, jau tapo standartu. Šiuos sertifikatus atitinkančių pastatų skaičius nuolat auga. Prognozuojame, kad vadinamasis žaliasis finansavimas ar žaliųjų obligacijų emisijos Lietuvoje taps vis populiaresnės – tokią tendenciją jau pastebime Švedijoje, kur žaliosios obligacijos ar paskolos tapo kone rinkos standartu.

Taip pat matome, kad greta tradicinių NT plėtros bendrovių vis reikšmingesnį vaidmenį įgauna investavimo į komercinį NT fondai ar investicinės bendrovės. Lyginant su tradicinio tipo įmonių grupėmis, šį segmentą vertiname šiek tiek konservatyviau – ypatingai atskirų projektų finansavimo atvejais. Kita vertus, portfelinės finansavimo struktūros, kai vienu sandoriu finansuojami keli, pageidautina gerai diversifikuoti NT objektai, mažina kredito riziką, todėl jie bankui yra gerokai patrauklesni nei atskiro objekto finansavimas neturint papildomo užtikrinimo kitų projektų pinigų srautais.

Atskirai reikėtų paminėti pensijų fondus, kurie kol kas dar neužima didelės rinkos dalies ir daugiausia veikia kaip kapitalo investuotojai. Tikėtina, kad kapitalo rinkose nesant sukrėtimų ir pensijų fondams įgavus daugiau patirties, pastarieji galėtų gana ženkliai prisidėti prie NT likvidumo. Tiesa, bent jau Lietuvoje pensijų fondai tiesiogiai dar negali investuoti į nekilnojamąjį turtą, tačiau investavimo galimybių privataus kapitalo rinkoje, neapsiribojant vien tik NT, atsiranda vis daugiau. SEB pensijų fondų Baltijos šalyse investicijos į vietos privatų sektorių jau sudaro daugiau nei 6% nuo visų investicijų sumos, ir tai galima vadinti tam tikru proveržiu, nes dar prieš 4-5 metus tokių investicijų lygis buvo artimas nuliui.

Didėjant pripažinimui tarp tarptautinių investuotojų ir toliau augant vietos bendrovėms, Baltijos šalių neturėtų aplenkti ir užsienyje populiarūs NT pardavimo nuomai (angl. sales-leaseback) sandoriai. Šis segmentas mūsų regione kol kas yra vystymosi stadijoje, tačiau artimiausiu metu galime tikėtis proveržio ir šioje srityje. Kodėl? Atlikdamos tokius sandorius, įmonės gali realizuoti 100% nekilnojamojo turto vertės, ypač esant dabartinei žemų palūkanų normai. Gautas iš turto pardavimo lėšas įmonės gali panaudoti efektyviau, pavyzdžiui tolesnei verslo plėtrai, siekiant prisitaikyti prie besikeičiančių tiekimo grandinių ar elektroninės prekybos vystymui. Tokie sandoriai galėtų tapti galimybe ir vietos pramonei, tačiau mes atsargiau vertintume tokias paraiškas dėl žemos diversifikacijos, riboto alternatyvaus panaudojimo bei  ilgalaikės finansinės rizikos, susijusios su tokio turto pardavėjais – vietos pramonės atstovais. Tačiau tikėtina, kad toliau vystantis regiono rinkai, daugiau ryžto pamatysime ir finansavimo srityje.

Nuolat svarstome naujas finansavimo augimo galimybes NT paskolų portfelyje, kurį daugelį metų sudarė biurų ir mažmeninės prekybos paskirties projektai. Geros praktikos pavyzdžių jau yra. Pirma, tai logistikos paskirties NT. Pastarasis Vakarų Europos ir Skandinavijos šalyse jau įgavo pagreitį ir įsigijimo sandorių apimtimis kai kur lenkia rinkos senbuvį – mažmeninės prekybos segmentą, kuris net iki pandemijos turėjo iššūkį prisitaikyti prie pakitusių pirkėjų įpročių dėl sparčiai besivystančios e. prekybos.

Antra, siekiant gyvenamosios vietos ir talentų lankstumo bei toliau vystantis verslumo idėjoms, įžvelgiame potencialą būsto nuomai, todėl šiuo metu aktyviai analizuojame galimybes finansuoti bendroves, investuojančias į būstus nuomai. Tiesa, šiai nišai teks konkuruoti su rinkos senbuviais – privačiais nuomotojais bei atlaikyti skaidraus verslo modelio išbandymą rinkos sąlygomis.

Apibendrinant, nors NT sektorius susiduria su iššūkiais pandemijos akivaizdoje, įvertinus, kad kapitalo rinkos toliau patiria spaudimą dėl mažėjančių pajamingumo normų (tai liudija aukštumas siekiančios obligacijų emisijos su neigiama verte), tebevykstantį kiekybinį skatinimą ir istoriškai žemas palūkanų normas, turbūt, galime drąsiai teigti, kad nekilnojamas turtas, kaip turto klasė, turėtų ir toliau išlaikyti santykinai didelį investuotojų susidomėjimą. Tai neabejotinai skatins ir aktyvų bankų dėmesį bei jų dalyvavimą finansuojant šį segmentą ateityje.

Komentaro autorius SEB banko valdybos narys, Verslo bankininkystės tarnybos direktorius Vilius Juzikis.