T.Povilauskas. Belaukiant kuklesnių palūkanų, mažėja manančiųjų, kad būstas pigs

Pirmą šių metų ketvirtį padaugėjo gyventojų, kurie mano, kad būstas per artimiausius dvylika mėnesių brangs arba jo kaina nesikeis. Prasčiausi gyventojų lūkesčiai dėl būsto kainų buvo lygiai prieš metus. Tai, kad, atsižvelgus į visus iššūkius namų ūkiams ir būsto rinkai, kainos Lietuvoje per metus nesumažėjo, matyt, suteikia gyventojams daugiau tikėjimo, kad ateityje būsto kainos kils. Teigiamą įtaką daro ir tvirtesnė ne tik ekonomistų, bet ir gyventojų nuomonė, kad Europos Centrinis Bankas (ECB) vasarą pradės mažinti bazines palūkanų normas. Tačiau gyventojai turėtų būti pasiruošę, kad palūkanų normos gali mažėti lėčiau, negu daugelis nori.

Vilniaus gyventojų lūkesčiai pirmą ketvirtį pakito labiausiai

Kovą atlikta reprezentatyvi gyventojų apklausa, kurią dvylika metų SEB banko užsakymu atlieka bendrovė „Baltijos tyrimai“, atskleidė, kad 42 proc. apklaustų gyventojų Lietuvoje manė, jog būsto kaina per artimiausius dvylika mėnesių didės, 15 proc. teigė, kad būstas pigs, 34 proc. nesitikėjo didesnių pokyčių, o likę 9 proc. šiuo klausimu neturėjo nuomonės. 

SEB banko būsto kainų lūkesčių indekso reikšmė padidėjo iki 27 punktų (ji apskaičiuojama kaip prognozuojančiųjų, kad būstas brangs ir pigs, procentinių dalių skirtumas). Prieš ketvirtį indekso reikšmė buvo 19 punktų, o prieš metus – 17 punktų. Tai rodo, kad šių metų pradžioje gyventojai buvo kur kas optimistiškesni dėl būsto kainų pokyčių.

Labiausiai gyventojų lūkesčiai paskutinį ketvirtį pagerėjo Vilniaus regione – kovą didesnių būsto kainų laukė 39 proc., mažesnių – 13 proc. apklaustųjų. Prieš ketvirtį taip galvojančių gyventojų buvo atitinkami 35 ir 19 procentų. Kauno apskrities gyventojų lūkesčiai pasikeitė minimaliai – 2024 metų pirmą ketvirtį 41 proc. manė, kad būstas brangs, kai prieš ketvirtį taip galvojančių apklaustųjų buvo 40 procentų.

Sandorių – vis dar mažiau negu pernai 

Registrų centro duomenimis, būsto sandorių skaičius buvo 13 proc. mažesnis negu prieš metus, arba kukliausias nuo 2015 metų. Verta pastebėti, kad tokį nuosmukį nemažai lėmė kritęs registruotų naujos statybos būsto sandorių skaičius. Kadangi 2022–2023 metais labai sumažėjo  preliminarių naujos statybos būsto sandorių skaičius, pastaraisiais mėnesiais gerokai krito ir notarinių tokių būstų sutarčių skaičius. Ne naujos statybos butų sandorių skaičius bent jau Vilniuje pirmą ketvirtį buvo netgi didesnis negu prieš metus. Tikėtina, kad, sumažėjus galimybėms įpirkti būstą, gyventojams sostinėje tenka pasitenkinti pigesniais ne naujos statybos būstais. Kaune, Klaipėdoje, Šiauliuose ir Panevėžyje butų sandorių skaičius pirmą ketvirtį buvo 10–20 proc. mažesnis negu pernai. 

Pirminėje rinkoje būsto sandorių skaičius pirmą ketvirtį buvo didesnis negu atitinkamą 2023 metų ketvirtį. Pavyzdžiui, sostinėje vidutiniškai per mėnesį buvo parduota apie 250 butų, kai pernai visų metų mėnesio vidurkis buvo apie 180 butų. Taip pat augo sandorių skaičius pirminėje rinkoje ir Kaune bei Klaipėdoje. Tokios tendencijos teikia vilties, kad sandorių skaičiaus dugnas jau praeityje, tačiau pats sandorių skaičius vis dar yra gerokai mažesnis negu būdavo istoriškai. Nekilnojamojo turto vystymu besiverčiančios įmonės reaguoja į truputį didesnę paklausą ir pirmą ketvirtį pasiūlė rinkai daugiau butų. 

Nekilnojamojo turto rinkos dalyvių viltys dėl didesnio sandorių skaičiaus artimiausiais ketvirčiais ir toliau yra susijusios su mažesnių palūkanų normų lūkesčiais. Dėl smarkiai išaugusių palūkanų normų gerokai sumažėjo pirkėjų būsto rinkoje per praėjusius dvejus metus –sumenkus palūkanų normoms, logiška tikėtis, kad pirkėjai vėl taps aktyvesni. 

Pirma stotelė palūkanų normų kelyje jau pasiekta – ilgiau negu pusmetį EURIBOR palūkanų normos laikosi stabiliai, ir gyventojams būsto paskolų palūkanų išlaidos nebedidėja. SEB grupės ekonomistai išlaiko prognozę, kad ECB pirmą kartą šiemet bazinę palūkanų normą mažins birželį. Ateities sandoriai rodo, kad rinka tikisi, jog trijų mėnesių EURIBOR palūkanų norma šių metų pabaigoje bus 3,1 proc. (dabar ji yra 3,9 proc.).  

Būsto kainos Lietuvoje išvengė nuosmukio

Būsto kainos 2023 metais bendrai Lietuvoje (nekalbant apie pokyčius kai kuriuose segmentuose ir vietovėse) nesumažėjo ir nepasitvirtino pesimistiškai dėl kainų pokyčių nusiteikusių gyventojų prognozės. Lietuva ir vėl buvo viena iš lyderių pagal būsto kainų pokytį Europos Sąjungoje. Tiesa, kainos augo lėčiau negu Lenkijoje, kurioje valstybės priemonės, leidžiančios jauniems būsto pirkėjams mokėti gerokai mažiau palūkanų, padarė labai didelę įtaką ir rinkos aktyvumui, ir kainoms. Labiausiai būsto kainos pernai krito Vokietijoje ir Šiaurės Europos šalyse. 

Šių metų pradžioje Lietuvoje būsto kainos liko stabilios, o metinis pokytis šiek tiek teigiamas. Naudingiau žvelgti į kainos pokyčius antrinėje rinkoje, kur yra gerokai mažiau inercijos. Pavyzdžiui, Lietuvos banko apskaičiuojamas pasikartojančių sandorių būsto kainų indeksas Lietuvoje kovą buvo 5,7 proc. didesnis negu prieš metus. Pirminėje rinkoje pokyčiai išsiskyrė – ekonominės klasės būstas šiek tiek pigo, vidutinės ir prestižinės – brango. Pirmą ketvirtį ūgtelėjo ir skelbimų portale „Aruodas.lt“ vidutinė skelbimuose nurodoma butų Vilniuje kaina. 

Būsto kainų korekcijos Lietuvoje pavyko išvengti, nes tokie veiksniai, darantys įtaką būsto kainai, kaip pajamų pokyčiai, finansinė namų ūkių būklė, demografiniai pokyčiai, atsvėrė padidėjusių palūkanų normų neigiamą įtaką. 

Kita gyventojų būsto kainų lūkesčių apklausa bus atliekama birželį, kai gyventojai jau žinos, ar pasitvirtino lūkesčiai dėl pirmojo ECB bazinių palūkanų normų sumažinimo pirmą vasaros mėnesį. Jeigu palūkanos bus sumažintos, o ekonominė padėtis šalyje nepablogės, galima tikėtis, kad bus dar daugiau gyventojų, galvojančių, kad būstas per vienus metus brangs. Tiesa, negalima pamiršti ir kito svarbaus veiksnio būsto rinkoje – karo Ukrainoje eigos ir politikų retorikos dėl galimos grėsmės Lietuvai per ilgesnį laikotarpį, dėl kurių dalis potencialių pirkėjų susilaiko nuo sprendimo pirkti būstą Lietuvoje.

Komentaro autorius SEB banko ekonomistas Tadas Povilauskas

Reprezentatyvią Lietuvos gyventojų apklausą kovą SEB banko užsakymu atliko rinkos ir viešosios nuomonės tyrimų bendrovė „Baltijos tyrimai“. Iš viso buvo apklausta 1 013 15–74 metų gyventojų 111-oje šalies vietovių.