Būsto paieška: kaip išsirinkti ir gauti palankias finansavimo sąlygas

Sumažėjusios EURIBOR palūkanų normos skatina gyventojus aktyviau dairytis būsto. Tačiau prieš gaunant naujo būsto raktus reikia atlikti ne vieną žingsnį, kuris ilgiems metams gali lemti gyvenimo kokybę ir finansinę padėtį. Dėl to nekilnojamojo turto (NT) rinkos specialistai pataria kruopščiai surinkti ir išanalizuoti informaciją, pasverti savo galimybes ir įvertinti ateities planus. 

„Praėjusių metų viduryje Europos Centrinis Bankas (ECB) pradėjo mažinti palūkanų normas ir tai padarė poveikį NT rinkai. 2024 metų antroje pusėje būsto paskolų ir būsto sandorių skaičius Lietuvoje ėmė augti. Ši tendencija atitinka istorinį dėsningumą – kai palūkanų normos didėja, galimybės įpirkti būstą skolinantis mažėja ir būsto paskolų skaičius traukiasi, o kai palūkanų normos mažėja, įpirkti būstą tampa lengviau ir būsto paskolų paklausa ima didėti“, – pastebi Eglė Dovbyšienė, SEB banko valdybos narė ir Mažmeninės bankininkystės tarnybos vadovė. Pasak jos, jeigu šiemet ECB toliau mažins bazines palūkanų normas, o gyventojų finansinė padėtis ir lūkesčiai nesikeis, būsto paskolų paklausa turėtų būti didesnė negu pernai. 

NT plėtros bendrovės „Citus“ pardavimų vadovė Jurga Bagdonavičiūtė-Aldošinienė priduria, kad dalis plėtotojų laukė rinkos suaktyvėjimo ir tam specialiai rengėsi. Ji tiki, kad pirkėjai šiemet rinkoje išvys nemažai naujienų ir įvairių projektų, orientuotų į skirtingus klientų poreikius. „Įvertinti asmeninius poreikius ir gyvenimo būdo prioritetus – vieni svarbiausių namų darbų, planuojant įsigyti nuosavą būstą“, – teigia J. Bagdonavičiūtė-Aldošinienė.

Svarstydami, kaip 2025 metais gali keistis gyvenamojo NT rinka, ekspertai pasidalijo šešiais patarimais, kokius namų darbus turėtų atlikti žmonės, šiemet norintys įsigyti būstą. 

1. Išsiaiškinkite savo poreikius.

Pasak „Citus“ atstovės, svarbu ne tik nagrinėti bei lyginti kainas, bet ir iš anksto nusistatyti savo prioritetus bei aiškiai žinoti, kokio būsto ieškote. „Derybas dėl kainos reikėtų pradėti tik įvertinus, ar konkretus būstas atitinka jūsų poreikius – vietą, sprendinių modernumą, aplinką“, – pataria J. Bagdonavičiūtė-Aldošinienė. Pasak jos, geriausia susisiekti su keliais plėtotojais ir išsirinkti patraukliausius variantus. „Pasirenkant tik pagal kainą, galima nusivilti, jei turtas neatitiks pagrindinių poreikių ar kokybės standartų“, – įspėja J. Bagdonavičiūtė-Aldošinienė.

NT ekspertė būsto pirkimo procesą siūlo išskaidyti tokiomis dalimis: pirmas susitikimas būsto pasirinkimui; pasirengimas deryboms – informacijos paieška ir pozicijos suformulavimas; derybos ir kompromiso radimas; galutinių sąlygų išsiaiškinimas ir raštiškas detalių patvirtinimas (rezervacijos sutartis, preliminari pirkimo sutartis ar pan.); pirkimo užbaigimas.

Pirmojo susitikimo su vystytojais tikslas turėtų būti poreikių ir lūkesčių aptarimas. „Šiame etape jokiu būdu nepradėkite derėtis dėl pirkimo sąlygų. Kol kas susikoncentruokite į tai, ko ieškote, ko jums iš tiesų reikia. Išsirinkite derybų objektą, o tada reikės atlikti namų darbus – išsiaiškinti, ar kaina pagrįsta, kokia pardavėjo taktika ir kaip elgtis jums“, – dėsto J. Bagdonavičiūtė-Aldošinienė.

2. Preliminariai apsibrėžkite pirkinio sumą ir savo kokybės standartus.

Dauguma paskolas suteikiančių finansuotojų atveria galimybę pasinaudoti skaičiuoklėmis, kurios padeda nustatyti, kokio dydžio paskolą gali gauti asmuo ar šeima, ketinanti įsigyti būstą. Žinant preliminarią finansavimo sumą, pirkėjui tampa lengviau pasirinkti optimalų būsto variantą.

Paskolos sąlygas lemia daug aspektų, kurie apibrėžia dabartinę būsto vertę, likvidumo perspektyvas ir kt. Dėl to J. Bagdonavičiūtė-Aldošinienė pataria atsirinkti patikimus, gerai vertinamus plėtotojus ir šiuolaikiškus projektus patogiai pasiekiamose miesto vietose. 
Taip pat – atkreipti dėmesį į šiuolaikinius kokybės standartus ir reikalavimus: energinę klasę A+, A++, grindinį šildymą, rekuperaciją, ilgaamžius fasadus ir sutvarkytą aplinką. Savo ruožtu skatindamas tvaraus būsto pasirinkimą, SEB bankas klientams siūlo žaliąjį būsto kreditą. Tvarumo kriterijus atitinkantį A++ klasės būstą galima įsigyti taikant palankesnes finansavimo sąlygas.

„Kalbant apie tai, ar šiuo metu yra palankus metas skolintis būstui, visada sakome, jog būstui palankiausia skolintis tada, kai būsto iš tiesų reikia ir leidžia finansinės galimybės. Jeigu būstas perkamas atsižvelgiant į aiškius gyvenimo poreikius ir žmogus randa būtent tokį, kokio norėjo, laukti nėra prasmės“, – sako SEB banko Mažmeninės bankininkystės tarnybos vadovė E. Dovbyšienė. 

3. Rinkitės gyvenamosios paskirties būstą.

Konkrečias kredito suteikimo sąlygas SEB bankas visada nustato atsižvelgdamas į kredito sumą, terminą, kliento finansinių galimybių įvertinimą, individualią kredito riziką ir įvertinus kiekvieną sandorį. „Todėl norint imti paskolą pirmiausia kviečiame užpildyti paraišką internetu, o po to su jumis susisieks finansavimo ekspertai – visus klausimus galėsite aptarti per nuotolinę konsultaciją“, – sako E. Dovbyšienė. Ji pastebi, kad gyventojų susidomėjimas energetiškai efektyviu ir tvariu būstu pastaraisiais metais didėja, kas penkta šiuo metu išduodama būsto paskola yra žalioji, t. y. skirta finansuoti būstą, kurio energinė klasė yra A++, o statybos metai – iki 2021 m. Jeigu būstas pastatytas vėliau, žalioji paskola suteikiama, kai jis atitinka A++ energinę klasę ir pirminės energijos poreikis yra 10 proc. mažesnis nei beveik nulinį energijos kiekį naudojančių pastatų (A++) – atitinka Europos Sąjungos Taksonomijos reglamento reikalavimą.

„Kalbant apie būstų ne gyvenamosios paskirties pastatuose pirkimą, tokio būsto įsigijimą finansuojame, jei jis yra pritaikytas gyventi ir pastatytas centrinėse, ne gamybinėse, miesto zonose, arba jo paskirtis yra pakeista į gyvenamąją, viešbučio arba poilsio“, – dėsto E. Dovbyšienė.

Dažniausiai patalpų, kurių paskirtis nėra gyvenamoji, likvidumas būna žemesnis nei tų, kurių paskirtis – gyvenamoji. Žemesniam tokios paskirties patalpų likvidumui įtakos turi papildomi mokesčiai (viešbučio paskirties atveju), netaikomi lengvatiniai PVM tarifai šildymui ir karštam vandeniui, sudėtinga arba visai neįmanoma gyvenamosios vietos registracija, ne visuomet pilnai išvystyta aplinkos infrastruktūra ir kita. Todėl bankas, vertindamas turto likvidumo riziką, suteikiant paskolą gali paprašyti didesnės nuosavos dalies – pradinio įnašo. 

4. Dar kartą įvertinkite savo finansines galimybes.

Suteikdami būsto paskolas, bankai privalo vadovautis Lietuvos banko patvirtintais Atsakingojo skolinimo nuostatais. Įsigyjant būstą su paskola kliento turimų finansinių įsipareigojimų dydis neturi viršyti 40 proc. jo (jo šeimos) nuolatinių tvarių pajamų, o gyventojo nuosavų lėšų dalis turi sudaryti ne mažiau kaip 15 proc. įsigyjamo būsto vertės arba kainos (nuo tos, kuri mažesnė). 

Kad galėtų pateikti pasiūlymą, bankas taip pat turės įvertinti kitus kliento finansinius įsipareigojimus ir mokėjimų drausmingumą, pavyzdžiui, už automobilio lizingą, kredito kortelės naudojimą ir t. t. Skolindamas privatiems asmenims SEB bankas ne tik įgyvendina Atsakingojo skolinimo nuostatus, bet ir vadovaujasi savo kredito rizikos vertinimo metodologija. 

Planuojant skolintis, svarbu žinoti, kad tvarios, pakankamos pajamos ir gera kredito istorija yra būtina sąlyga gauti finansavimą. Kartu E. Dovbyšienė pataria apmąstyti įvairius ateities scenarijus: ar tuo atveju, jei palūkanų normoms vėl imtų kilti, didesnės paskolos įmokos nesukels sunkumų ir streso, ar nuo to nenukentės gyvenimo kokybė ir kt. „Taip pat svarbu atidžiai  įvertinti savo finansines galimybes, sektorių, įmonę, kurioje dirbate, savo poziciją darbe, atsižvelgti į kitus aspektus, kurie gali turėti ilgalaikės įtakos jūsų galimybėms grąžinti paskolą“, – atkreipia dėmesį pašnekovė.

5. Kokiomis sąlygomis skolinsitės? 

Palūkanų normos klausimas sukelia nemažai diskusijų. Finansavimo ekspertai atkreipia dėmesį, kad būsto paskola su fiksuotąja palūkanų norma namų ūkiams padeda būti atsparesniems, nes užfiksuotu laikotarpiu jų išlaidos palūkanoms nesikeis, nepaisant palūkanų normų pokyčių rinkose. Taigi, fiksuotos palūkanos yra savotiškas apsidraudimas nuo palūkanų svyravimo rizikos.
Kalbėdama apie palūkanų tendencijas pastaruoju laikotarpiu, SEB banko Mažmeninės bankininkystės tarnybos vadovė E. Dovbyšienė pastebi, jog dėl sumažėjusios bazinės palūkanų normos, kuri kinta dėl ECB sprendimų, būstui gyventojai šiuo metu gali skolintis mažesnėmis palūkanomis negu anksčiau. 

Praktika rodo, kai EURIBOR mažėja, gyventojai, jau paėmę būsto paskolą, irgi pajaučia įmokų mažėjimą, nes įprastai dauguma renkasi būsto paskolų palūkanas, kurios kinta kas tris mėnesius, pusę metų ar metus. Tai tik iliustruoja, jog priklausomai nuo aplinkybių, laimėti galima tiek pasirinkus fiksuotąją, tiek kintamąją palūkanų normą. 

6. Derėkitės su plėtotojais.

Kiekvienų derybų rezultatas priklauso nuo tinkamo pasiruošimo. Tačiau atliekant šiuos namų darbus gali nutikti įvairiausių netikėtumų, po kurių NT projektas nebeatrodys toks patrauklus. Dėl to „Citus“ pardavimų vadovė Jurga Bagdonavičiūtė-Aldošinienė pataria iš anksto pasidomėti plėtotoju: kiek metų NT rinkoje dirba, kokius projektus yra išplėtojęs, kokius plėtoja, kokius apdovanojimus yra gavęs, kokioms asociacijoms priklauso. Pasiklausinėti draugų, kolegų, pažįstamų, paieškoti informacijos internete, socialiniuose tinkluose. 

„Jeigu surinkta informacija ir pirmasis susitikimas su plėtotojo atstovais paliko teigiamą įspūdį, vėliau galite žengti toliau – išsiaiškinti, kiek galite derėtis dėl kainos“, – teigia J. Bagdonavičiūtė-Aldošinienė.

Anot jos, derybos dėl kainos galimos beveik visada, tačiau nepakanka argumento, kad pirkėjas siekia sutaupyti. Kainos skirtumas, kurį įmanoma suderėti, gali priklausyti nuo realios būsto kainos, nuo to, ką pardavėjui gali pasiūlyti pirkėjas, galiausiai, nuo būsto ir būsto plėtotojo specifikos, kuri gali tapti argumentu.

J. Bagdonavičiūtė-Aldošinienė įsitikinusi, kad tam tikrų sąlygų galima išsiderėti net ir tuo atveju, jei siūloma būsto kaina yra teisinga. „Tačiau tam turite pagalvoti, ką galite padaryti jūs: gal sumokėti didesnę pradinę įmoką, gal net visą būsto kainą iškart, gal ketinate pirkti daugiau nei vieną būstą (tarkim, investicijai, tėvams ar vaikams), o gal galite rekomendacijų keliu atvesti dar būsto pirkėjų? Šie pasiūlymai paskatins pardavėją pasistengti dėl jūsų“, – mano J. Bagdonavičiūtė-Aldošinienė ir derybose siūlo vadovautis principu, kad tikslas yra bendradarbiauti, o ne kariauti dėl sąlygų. Taip pat ji ragina atvirai išsakyti lūkesčius ir parodyti, kas būste patinka, o kas – kelia abejonių. Matydamas, kad pirkėjas yra konkretus ir orientuotas į tikslą, pardavėjas labiau stengsis atrinkti tai, kas geriausiai atitiktų kliento lūkesčius.