Daugiau gyventojų galvoja, kad būsto kainos kils

Paskutinį 2024 m. ketvirtį šiek tiek pagausėjo gyventojų, manančių, kad būsto kainos šiemet padidės. Po stipraus nuosmukio 2023 metais SEB banko būsto kainų lūkesčių indekso reikšmė pernai paaugo, tačiau tebėra mažesnė negu pastarųjų dešimties metų vidurkis. Didėjantį spėjančių, kad būstas brangs, skaičių lėmė sumažėjusios palūkanų normos ir faktiškai per metus truputį padidėjusios būsto kainos.

Beveik pusė apklaustųjų prognozuoja, kad būstas brangs

2024 m. gruodį SEB banko užsakymu bendrovės „Baltijos tyrimai“ atlikta gyventojų apklausa parodė, kad 48 proc. apklaustų Lietuvos gyventojų galvojo, jog būsto kaina per artimiausius dvylika mėnesių didės, 12 proc. manė, kad būstas pigs, 31 proc. nesitikėjo didesnių pokyčių, o likę 9 proc. šiuo klausimu neturėjo nuomonės. 

SEB banko būsto kainų lūkesčių indekso reikšmė buvo 36 punktai (ji apskaičiuojama kaip prognozuojančiųjų, kad būstas brangs ir pigs, procentinių dalių skirtumas). Lygiai prieš metus ji siekė 19 punktų. Toks pokytis per metus yra nemažas ir rodo, kad gyventojai optimistiškiau vertina galimus būstų kainų pokyčius. Kita vertus, pati indekso reikšmė nėra istoriškai didelė ir nerodo nei perkaitimo, nei pesimizmo ženklų.   

Didžiausi atsakymų pokyčiai per metus stebėti Vilniaus regione. Čia manančių, kad būstas šiemet brangs, buvo 48 procentai (prieš metus 35 proc.), o pigesnio būsto tikisi 11 proc. apklaustųjų (prieš metus 19 proc.). Labiausiai kainų kilimą prognozavo einantys vadovaujamas pareigas ir verslų savininkai. 

Sandorių buvo gerokai daugiau 

Registrų centro duomenimis, būsto sandorių skaičius paskutinį 2024 metų ketvirtį buvo 17 proc. didesnis negu prieš metus. Sandorių skaičius atsigavo nuo metų vidurio – tada, kai Europos Centrinis Bankas (ECB) pradėjo mažinti bazines palūkanų normas. Per visus 2024 metus registruotas būsto sandorių skaičius buvo 1 proc. didesnis negu 2023 metais ir maždaug 8 proc. mažesnis už dešimties metų vidurkį. 

Daugiau butų ir namų negu prieš metus ketvirtą ketvirtį parduota ir sostinėje, ir kituose Lietuvos didmiesčiuose. Didžiausią teigiamą įtaką metiniam pokyčiui darė gerokai didesnis negu prieš metus senos statybos butų sandorių skaičius. Pavyzdžiui, Vilniuje ketvirtą ketvirtį senos statybos butų sandorių metinis pokytis viršijo 40 procentų. Registruotų naujos statybos butų sandorių skaičius vis dar buvo daugiau negu 20 proc. mažesnis negu prieš metus. 2024 m. gruodį nebepasikartojo 2023 m. gruodžio scenarijus, kai nekilnojamojo turto vystytojai skubėjo metų pabaigoje pasirašyti notarines sutartis su pirkėjais ir tai lėmė, kad užpernai gruodį naujo būsto sandorių buvo beveik dvigubai daugiau negu spalį ar lapkritį. 

Pirminėje būstų rinkoje ketvirtas 2024 m. ketvirtis buvo geresnis negu prieš metus. „Inreal“ duomenimis, sostinėje vidutiniškai per mėnesį buvo parduota apie 340 butų, kai prieš metus tokiu pat metu buvo nuperkama tik maždaug 200 butų. Priešingai negu 2021 ar 2022 metais, kai beveik pusė visų parduodamų butų dar buvo nepradėtuose statyti pastatuose, dabar dauguma parduodamų butų yra statomuose arba pastatytuose pastatuose. 

Toks sandorių pirminėje rinkoje pokytis atnešė būstų statytojams palengvėjimą ir panašu, kad pardavimų lūkesčiai šiais metais yra didesni. Pagrindinė priežastis, kodėl sugrįžo pirkėjai (ypač ekonominio būsto segmente), buvo mažėjusios tarpbankinės EURIBOR palūkanų normos ir paskolų maržos. Metų pabaigoje šešių mėnesių tarpbankinė EURIBOR palūkanų norma buvo 2,57 proc. ir metus sumažėjo 1,1 proc. punktu. Šiemet tokio didelio pokyčio jau nebus, bet palūkanų normos turėtų mažėti. Finansų rinkose laukiama, kad palūkanų norma šių metų pabaigoje galėtų susitraukti iki maždaug 2 procentų. 

Būsto kainos per metus paaugo

Būsto kainos ketvirtą 2024 m. ketvirtį Lietuvoje truputį padidėjo, o per metus jos paaugo maždaug 5 procentais. Lietuvos banko pasikartojančių sandorių būsto kainų indeksas rodo, kad lapkritį nenaujų parduotų butų kaina buvo 6,5 proc. didesnė negu tokiu pat laikotarpiu prieš metus. Vilniuje kaina per metus padidėjo 3 procentais. „Ober-Haus“ skelbia, kad Lietuvos didmiesčiuose lapkritį butų kaina buvo 3,6 proc. didesnė negu tokį pat 2023 metų mėnesį.

Pardavėjų lūkesčiai dėl kainų ketvirtą 2024 m. ketvirtį antrinėje rinkoje nedidėjo. Pavyzdžiui, „Aruodas.lt“ skelbimuose vidutinė pageidaujama nenaujų butų Vilniuje kaina, palyginti su ankstesniu ketvirčiu, sumažėjo, o per metus padidėjo maždaug 4 procentais. Pirminėje Vilniaus rinkoje būsto kainos per ketvirtį beveik nepakito ir buvo minimaliai didesnės, palyginti su 2023 metų ketvirtu ketvirčiu. 

Būsto kainos šiemet turėtų ūgtelti, jeigu pasiteisins prognozė dėl palūkanų normos tendencijų ir gyventojų finansinė padėtis neprastės. Rinkoje vyrauja lūkesčiai, kad būstas šiemet turėtų brangti maždaug 5 proc., ir tai būtų visiems priimtinas pokytis, nes Lietuvos gyventojų pajamos šiemet vidutiniškai, tikėtina, augs kur kas sparčiau. 

SEB grupė Švedijoje ir Latvijoje atlieka tokias pat gyventojų būsto kainų apklausas. Pavyzdžiui, Švedijoje 2024 m. lapkritį 54 proc. apklaustųjų tikėjosi didesnių būsto kainų. Šioje valstybėje augant palūkanų normoms būstas pigo, o dabar, palūkanoms sparčiai mažėjant, atgijo ne tik lūkesčiai, bet ir būstas per metus jau pabrango daugiau negu 5 procentais. Latvijoje paskutinį kartą 2024 m. rugpjūtį atlikta apklausa rodė, kad 53 proc. apklaustųjų tikėjosi, kad būstas pabrangs.

Lūkesčiai šiemet neturėtų prastėti

Kita gyventojų būsto kainų lūkesčių apklausa bus atliekama 2025 m. kovą. Iki to laiko viešojoje erdvėje labiausiai dominuos geopolitinės naujienos, nes sausio 20 d. Donaldas Trumpas oficialiai pradės eiti JAV prezidento pareigas ir pasaulis stebės pirmuosius jo sprendimus ir dėl importo muitų kvotų, ir dėl karo Ukrainoje. 

ECB artimiausias susitikimas vyks sausio 30 d., bet jo metu palūkanų normos neturėtų būti keičiamos. Gyventojų finansinė padėtis pirmąjį šių metų ketvirtį neturėtų prastėti, bet verta stebėti infliaciją: ji šiemet jau bus gerokai didesnė negu pernai ir gyventojų reali perkamoji galia augs lėčiau. Galiausiai įtakos būsto rinkai turės ir tai, ar būsto paskolų maržos dar sumažės, kai atsiras naujas būsto paskolų teikėjas Lietuvoje. 

Komentaro autorius SEB banko ekonomistas Tadas Povilauskas

Reprezentatyvią Lietuvos gyventojų apklausą 2024 m. gruodį SEB banko užsakymu atliko rinkos ir viešosios nuomonės tyrimų bendrovė „Baltijos tyrimai“. Iš viso buvo apklaustas 1 041 15–74 metų gyventojas 111-oje šalies vietovių.