Gyventojai tampa vis atsargesni dėl būsto kainų

Gyventojų, manančių, kad būsto kaina Lietuvoje per artimiausius dvylika mėnesių didės, pirmą ketvirtį sumažėjo iki 38 proc., o iki 35 proc. padidėjo galvojančių, kad kainos per metus labiau nesikeis. Kas penktas apklaustasis teigė, kad kainos per artimiausius metus kris. Atsargesni lūkesčiai nestebina, nes jie atspindi ne tik viešojoje erdvėje susiformavusias vyraujančias ekspertų nuomones, bet ir faktinius duomenis –   būsto kainos Lietuvoje pirmą ketvirtį nebeaugo.

Labiausiai blogėjo Kauno regiono gyventojų lūkesčiai

Kovą atlikta gyventojų apklausa rodo, kad 38 proc. apklaustų gyventojų Lietuvoje teigė, jog būsto kaina per artimiausius dvylika mėnesių didės, 21 proc. manė, kad būstas pigs, 35 proc. nesitikėjo didesnių pokyčių, o likę 6 proc. šiuo klausimu neturėjo nuomonės. 

SEB banko būsto kainų lūkesčių indekso reikšmė, apskaičiuojama kaip prognozuojančių, kad būstas brangs ir pigs, procentinių dalių skirtumas, buvo 17 punktų. Praėjusį gruodį indekso reikšmė siekė 32, o kovą prieš metus – 54 punktus. Mažesnė negu kovą indekso reikšmė buvo tik 2020 metų pirmą pusmetį, kai prasidėjo pandemija, ir 2012 metais. 

Pirmą ketvirtį gyventojų būsto kainų lūkesčiai labiausiai smuko Kauno regione. Teigiančių, kad būsto kaina Lietuvoje per metus didės, kovą tebuvo 28 proc., ir tai mažiau negu 41 proc. manančių, kad būsto kaina per metus nesikeis. Daugiau negu ketvirtadalis regiono gyventojų teigė, kad būsto kaina per artimiausius metus smuks. 

Reikėtų priminti, kad praėjusių metų pabaigoje būtent kauniečių nuomonė dėl būsto kainų pokyčių mažiausiai keitėsi, kai kituose regionuose galvojančių, kad būstas brangs, mažėjo. Kol kas nei būsto rinkos aktyvumo, nei kainų pokyčiai Kaune labai nesiskiria nuo pokyčių likusioje Lietuvoje, todėl bus įdomu stebėti, ar toks šio regiono gyventojų atsargumas pasiteisins. 

Vilniaus regione teigiančių, kad būsto kaina per metus padidės, kovą buvo 46 proc., arba 7 proc. punktais mažiau negu gruodį ir 24 proc. mažiau negu prieš metus. Manančių, kad būsto kaina mažės, buvo 19 proc., kad nesikeis – 31 procentas. 

Vilniaus regiono gyventojai ir toliau buvo optimistiškiausi vertinant kainų pokyčius Lietuvoje, nes kitose apskrityse, tokiose kaip Klaipėdos, Šiaulių ar Panevėžio, buvo gerokai mažiau apklaustųjų, kurie manė, kad būsto kainos per metus padidės. 

Sandorių skaičius labiausiai krito sostinėje

Būsto rinkoje pirmas ketvirtis staigmenų neatnešė. Būsto sandorių skaičius buvo penktadaliu mažesnis negu prieš metus. Jis labiausiai sumažėjo Vilniuje, nes sostinėje daugiau būsto sandorių yra finansuojama būsto paskolomis, ir pirminė rinka ten yra didžiausia. Mažesniuose miestuose, tokiuose kaip Šiauliai ar Panevėžys, būsto sandorių skaičius bent sausį ir vasarį buvo panašus kaip ir prieš metus. 

Augančios palūkanų normos buvo viena iš svarbiausių priežasčių, kodėl gyventojų finansinės galimybės įpirkti būstą sumažėjo. Kita priežastis – vidutinė būsto kaina Lietuvoje praėjusiais metais didėjo gerokai sparčiau, negu augo vidutinės namų ūkių pajamos. Valstybinės duomenų agentūros duomenys rodo, kad 2022 metais būsto kaina vidutiniškai padidėjo 19 proc., o vidutinis darbo užmokestis po mokesčių – 12 procentų.

Paskutinę 2023 metų pirmo ketvirčio dieną 6 mėnesių tarpbankinė EURIBOR palūkanų norma buvo 3,34 proc., kai dar metų pradžioje ji buvo 2,69 proc., o prieš metus ir neigiama. Tai lėmė, kad naujų būsto paskolų kintamųjų palūkanų norma jau priartėjo prie 5 procentų. 

Dėl tokių palūkanų normų, kurios priartėjo prie nuomos pajamingumo, sumažėjo ir būsto pirkimo nuomai skolinantis patrauklumas. Tiesa, kovą finansų rinkose sumažėjo lūkesčiai dėl bazinės palūkanų normos piko šiais metais – dar mėnesio pradžioje finansų rinkose buvo vertinama, kad bazinės palūkanų normos pikas gali viršyti 4 proc., tačiau dabar vyrauja lūkesčiai, kad Europos Centrinis Bankas palūkanų normas didins iki 3,5 procento. SEB banko ekonomistai mano, kad bazinė palūkanų norma piką pasieks liepą – ši norma bus 3,75 procento. Tačiau gyventojams reikia būti pasiruošusiems ir didesnėms palūkanų normoms, jeigu infliacija viršytų centrinio banko lūkesčius.

Būsto kainų pokyčiai kol kas minimalūs

Oficialūs duomenys kol kas rodo, kad būsto kaina pirmą ketvirtį liko panaši kaip ir paskutinį 2022 metų ketvirtį. Pavyzdžiui, UAB „Ober-Haus nekilnojamasis turtas“ duomenimis, butų kainos vasarį didžiuosiuose Lietuvos miestuose buvo labai panašios kaip ir praėjusių metų pabaigoje Nekilnojamojo turto portale „Aruodas.lt“ vidutinė pateikto buto Vilniuje pardavimo kaina pirmą ketvirtį taip pat nesikeitė. Pranešimų apie būsto vystytojų taikomas nuolaidas pirkėjams padaugėjo, bet tokios nuolaidos irgi tebėra simbolinės. Kaip minėta anksčiau, būtent pirminėje rinkoje yra didžiausias sandorių skaičiaus nuosmukis, tačiau nekilnojamojo  turto vystymo bendrovės neskuba nei realizuoti neparduotų būstų, nei pradėti naujų projektų. 

Oficialūs paskutinio 2022 metų ketvirčio duomenys rodo, kad tokiose šalyse kaip Latvija, Lenkija, Čekija, Švedija ir kt., būsto kainos krito. Pirmą ketvirtį tendencijos nepasikeitė, todėl pokyčiai neabejotinai buvo neigiami. Lietuva užsienį vėl stebina savo atsparumu ir stabiliomis būsto kainomis. Panašu, kad sparčiai tebeaugantis darbo užmokestis, stabili darbo rinka ir mažas namų ūkių skolos lygis sukūrė prielaidas kol kas išvengti didesnių kainų pokyčių. Tačiau tai nereiškia, kad būsto kainų nuosmukis mūsų šalyje artimiausiais ketvirčiai neįsibėgės. SEB grupės ekonomistai yra gana atsargūs dėl ekonomikos pokyčių ne tik Lietuvoje, bet ir visoje Europoje šiemet. 

Gyventojų būsto kainų lūkesčiai antrą ketvirtį labiausiai priklausys nuo to, kaip rinkoje keisis kainos, koks bus rinkos aktyvumas, ekonominės naujienos ir kaip apskritai bus interpretuojami duomenys. Pavyzdžiui, metinis būsto sandorių skaičiaus nuosmukis antrą ketvirtį bus nebedidelis, nes jau praėjusių metų antrą ketvirtį  sandorių rinka nebebuvo aktyvi. Be to, labai tikėtina, kad jau antrą ketvirtį metinis būsto kainos pokytis bus mažesnis negu metinis vidutinio darbo užmokesčio pokytis, todėl būsto įperkamumo (kai būstas perkamas be paskolos) rodikliai ims gerėti. 

Reprezentatyvią Lietuvos gyventojų apklausą kovą SEB banko užsakymu atliko rinkos ir viešosios nuomonės tyrimų bendrovė „Baltijos tyrimai“. Iš viso buvo apklausti 1 007 15–74 metų gyventojai 113-oje šalies vietovių.

Komentaro autorius SEB banko ekonomistas Tadas Povilauskas