Krentančios palūkanų normos prigesino ir pigesnio būsto viltis

Gyventojų lūkesčiai dėl būsto kainų trečią šių metų ketvirtį šiek tiek padidėjo. Išsipildė prognozė, kad smunkant palūkanų normoms mažės gyventojų įsitikinimas, jog būstas per artimiausius dvylika mėnesių pigs. Gyventojai trečią ketvirtį būstų rinkoje buvo aktyvesni negu prieš metus. Jeigu geopolitinė padėtis iki metų pabaigos nepablogės ir ekonominiai rodikliai nenuvils, gyventojų lūkesčiai paskutinį metų ketvirtį gali dar labiau  padidėti.

Lūkesčių indekso reikšmė didžiausia per pastaruosius dvejus metus

Po rugsėjį įvykusios gyventojų apklausos, kurią daugiau negu dešimt metų SEB banko užsakymu atlieka bendrovė „Baltijos tyrimai“, paaiškėjo, kad 46 proc. apklaustų Lietuvos gyventojų mano, jog būsto kaina per artimiausius dvylika mėnesių didės, 12 proc. manė, kad būstas pigs, 34 proc. nesitikėjo didesnių pokyčių, o likę 8 proc. šiuo klausimu neturėjo nuomonės. 

SEB banko būsto kainų lūkesčių indekso reikšmė padidėjo iki 34 punktų (ji apskaičiuojama kaip prognozuojančiųjų, kad būstas brangs ir pigs, procentinių dalių skirtumas). Ir prieš ketvirtį, ir lygiai prieš metus indekso reikšmė buvo 29 punktai. Toks pokytis yra statistiškai reikšmingas. Todėl galima teigti, kad gyventojai optimistiškiau vertina galimus būstų kainų pokyčius. Mažiausia šiame būsto kainų cikle indekso reikšmė buvo 2023 m. pavasarį, kai būstų rinkoje buvo nedaug sandorių ir daug nerimo. 

Sandorių jau daugiau negu pernai

Registrų centro duomenimis, po ilgesnio laikotarpio būsto sandorių skaičius trečią šių metų ketvirtį buvo 7 proc. didesnis negu prieš metus. Beje, antrą ketvirtį metinis būsto sandorių skaičiaus nuosmukis siekė 8 procentus. 

Didžiausią teigiamą įtaką metiniam pokyčiui darė gerokai padidėjęs senos statybos butų sandorių skaičius. Pavyzdžiui, Vilniuje trečią šių metų ketvirtį senos statybos butų parduota maždaug trečdaliu daugiau negu prieš metus. Tačiau registruotų naujos statybos butų sandorių skaičius vis dar buvo mažesnis negu prieš metus. 

Visgi registruotų naujos statybos butų sandorių skaičiaus nuosmukis traukiasi, nes daugelis 2021–2022 metais preliminariomis sutartimis įsigytų statomų butų jau yra pastatyti ir notarinės sutartys pasirašytos, todėl dabar lyginamoji bazė ir yra mažesnė. 

Daugiau butų negu prieš metus trečią šių metų ketvirtį parduota ir kituose Lietuvos didmiesčiuose. Be to, visuose didmiesčiuose kartu su juos supančiais rajonais šiemet parduota daugiau individualiųjų gyvenamųjų namų. Vadinasi, antrinė būstų rinka pagyvėjo ne tik Vilniuje, bet ir visoje Lietuvoje. 

Pirminėje būstų rinkoje trečias ketvirtis taip pat buvo geresnis negu prieš metus. Sostinėje vidutiniškai per mėnesį buvo parduota apie 290 butų, arba maždaug šimtu daugiau negu prieš metus. 

Toks sandorių skaičius turėtų nuraminti būstų statytojus, nors ir neprimena jiems palankiausių 2019–2021 metų. Pagrindinė priežastis, kodėl atsiranda daugiau pirkėjų, yra mažėjančios tarpbankinės EURIBOR palūkanų normos ir paskolų maržos. Tikėtina, kad artimiausiais ketvirčiais sandorių skaičius po truputį didės, tačiau suspaustos spyruoklės efekto, kuris pavirstų sparčiu aktyvumo būstų rinkoje augimu, nesitikime. Juo labiau, kad būstų kainos Lietuvoje nesumažėjo ir potencialiems pirkėjams nėra pagrindo imti nerimauti dėl gerokai aukštesnių kainų.  

SEB grupės ekonomistai prognozuoja, kad šiemet ECB dar du kartus mažins bazines palūkanų normas: spalio 17 ir gruodžio 12 dienomis. Metų pabaigoje trijų mėnesių tarpbankinė EURIBOR palūkanų norma turėtų siekti apie 2,8 procento. Dabar ji yra 3,27 procento, arba mažesnė negu 4 proc., kai pikas buvo pasiektas praėjusių metų paskutinį ketvirtį. Finansų rinkose laukiama, kad palūkanų norma per kelerius metus turėtų susitraukti iki 2 procentų. 

Būsto kainos yra šiek tiek didesnės negu pernai

Būsto kainos trečią ketvirtį Lietuvoje liko stabilios, o per metus padidėjo iki 5 procentų. Lietuvos banko pasikartojančių sandorių būsto kainų indeksas rodo, kad rugpjūtį nenaujų parduotų butų kaina buvo 2,1 proc. didesnė negu prieš metus. Bet tik Vilniuje kaina buvo 0,2 proc. mažesnė negu pernai. 

Pardavėjų lūkesčiai dėl kainų trečią ketvirtį nebeaugo. Pavyzdžiui, „Aruodas.lt“ skelbimuose vidutinė pageidaujama nenaujų butų Vilniuje kaina trečią ketvirtį truputį sumažėjo, bet, palyginti su pernai metais, rugsėjį ji buvo maždaug 7 proc. didesnė negu prieš metus. Pirminėje Vilniaus rinkoje būsto kainos per ketvirtį nedidėjo ir buvo minimaliai didesnės, palyginti su pernykštėmis kainomis. 

Būsto kainos paskutinį ketvirtį neturėtų labiau paaugti, nes pastaraisiais metais būstų pasiūla yra gerokai padidėjusi: išsirinkti yra iš ko. Be to, geopolitinės rizikos ir nerimas dėl ekonomikos pokyčių kitąmet nesitrauks. 

Eurostatas yra paskelbęs antro ketvirčio būsto kainų pokyčius Europos Sąjungoje: gerokai sumažėjo šalių, kur būsto kainos buvo mažesnės negu prieš metus. Iš tokių valstybių mums artimiausios yra Vokietija, Švedija ir Suomija. Tačiau ir jose per paskutinį ketvirtį būstas jau brango. 

SEB grupė Švedijoje ir Latvijoje atlieka tokias pat gyventojų būsto kainų apklausas. Pavyzdžiui, Švedijoje rugsėjį net 58 proc. apklaustųjų tikėjosi didesnių būsto kainų. Šioje valstybėje augant palūkanų normoms būstas pigo, o dabar, palūkanoms sparčiai mažėjant, vėl atgyja lūkesčiai dėl didesnių kainų. Latvijoje atlikta naujausia apklausa parodė, kad 53 proc. apklaustųjų tikėjosi būsto pabrangimo.

Palūkanos paskutinį ketvirtį mažės, bet geopolitinė rizika išliks 

Kita gyventojų būsto kainų lūkesčių apklausa bus atliekama gruodį, kai jau bus daug aiškiau, kokiomis ekonomikos nuotaikomis įžengsime į 2025 metus ir ar ECB išties spalį sumažins bazines palūkanų normas. Be to, jau bus aiškus ne tik JAV prezidento rinkimų nugalėtojas, bet ir bus pradėjęs darbą naujasis Lietuvos Respublikos Seimas. 

Tikėtina, kad geopolitiniams įvykiams nepajudėjus dar labiau neigiama linkme, gyventojų lūkesčiai turėtų šiek tiek pagerėti. Būsto įperkamumo rodikliai dėl mažėjančių palūkanų normų taip pat turėtų sustiprėti.

Reprezentatyvią Lietuvos gyventojų apklausą rugsėjį SEB banko užsakymu atliko rinkos ir viešosios nuomonės tyrimų bendrovė „Baltijos tyrimai“. Iš viso buvo apklausti 1 000 15–74 metų gyventojų 110-yje šalies vietovių.

Komentaro autorius SEB banko ekonomistas Tadas Povilauskas