Tadas Povilauskas. Būstas sparčiai brangsta, bet gyventojų lūkesčiai dėl tolimesnių pokyčių beveik nesikeičia

Komentaro autorius SEB banko ekonomistas Tadas Povilauskas

Gyventojų lūkesčiai dėl būsto kainų antrą ketvirtį pasikeitė minimaliai ir lieka istoriškai labai dideli. Lietuvos būsto rinka antrą ketvirtį išliko aktyvi, o kainos toliau didėjo. Visgi panašu, kad rinkoje sandorių skaičius pasiekė piką ir antrą pusmetį metinis sandorių pokytis gali būti šiek tiek neigiamas. Atsiimtų iš II pakopos pensijų fondų lėšų įtaka būstai rinkai yra nedidelė. Prastėjantis būsto įperkamumas vis labiau mažina neturinčių nuosavo būsto galimybes jį įpirkti. Nemažėjanti geopolitinė įtampa pasaulyje ir dar padidėjusios rinkos palūkanų normos taip pat turėtų slopinti gyventojų lūkesčius bei rinkos aktyvumą.  

Lūkesčiai dėl būsto kainų pokyčių vis dar didesni negu pernai

2026 m. birželį SEB banko užsakymu bendrovės „Baltijos tyrimai“ atlikta gyventojų apklausa parodė, kad 65 proc. apklaustų Lietuvos gyventojų teigė, jog būsto kaina per artimiausius dvylika mėnesių didės, 6 proc. galvojo, kad būstas pigs, 21 proc. nesitikėjo didesnių pokyčių, o likę 8 proc. tuo klausimu nuomonės neturėjo.

SEB banko būsto kainų lūkesčių indekso reikšmė buvo 59 punktai (ji apskaičiuojama kaip galvojančių, kad būstas brangs ir pigs, procentinių dalių skirtumas), kai prieš ketvirtį ji siekė 61 punktus, o prieš metus 50 punktų.

Antrą ketvirtį daugiausiai galvojančių, kad būstas Lietuvoje dar brangs, ir vėl buvo Vilniaus apskrityje. Čia 67 proc. apklaustųjų teigė, kad gyvenamojo nekilnojamojo turto kainos didės. Tiesa, per ketvirtį taip galvojusiųjų dalis sumažėjo 5 proc. punktais. Panašiai susitraukė ir besitikinčių būsto mūsų šalyje brangimo Kauno ir Klaipėdos regionuose. Tokie pokyčiai yra santykinai nedideli, tačiau gali būti laikomas ženklu, kad lūkesčių pikas jau lieka už nugaros.

Būsto rinka aktyvi, bet 2021 m. rekordo pagerinti nepavyks

Registrų centro duomenimis, būsto sandorių skaičius antrą šių metų ketvirtį buvo 6 proc. didesnis negu prieš metus ir antras didžiausias tokį ketvirtį per pastaruosius dešimt metų. Beje, pirmo pusmečio duomenys rodo, kad šiemet viršyti 2021 metų sandorių skaičiaus piko visgi nepavyks. Reiktų pastebėti, kad būsto sandorių skaičiaus augimui nemažą teigiamą įtaką daro registruoti naujos statybos butų sandoriai Vilniuje ir yra praėjusiais metais pirminėje rinkoje fiksuoto šuolio pasekmė.  Ne naujos statybos butų sandorių skaičius Vilniuje antrą ketvirtį buvo truputį mažesnis negu praėjusių metų atitinkamą laikotarpį.

Vienas iš svarbiausių praėjusiais metais augusios paklausos būsto rinkoje veiksnių buvo pučiami lūkesčiai dėl galimos atsiėmimų iš II pakopos pensijų fondų įtakos būsto rinkai. Gegužės ir birželio rinkos duomenys rodo, kad tų didesnių negu tikėtasi atsiimtų iš pensijų fondų įtaka visai rinkai nebuvo didelė ir buvo juntama labiau mažesnėse savivaldybėse. Būtent jose gegužę ir birželį butų ir namų sandorių pokytis buvo didesnis negu didžiuosiuose miestuose.

Tai, kad sandorių skaičius pirmą pusmetį augo minimaliai, leidžia teigti, kad rinka yra pasiekusi aktyvumo piką ir dar didėti sandorių skaičiui antrą pusmetį daug galimybių nėra. Pagrindinė priežastis – mažėjančios galimybės įpirkti būstą dėl to, kad būstas pastaraisiais ketvirčiais brangsta kur kas sparčiau negu auga gyventojų pajamos.

Pirminėje būsto rinkoje antrą ketvirtį aktyvumas buvo panašus į praėjusių metų atitinkamą laikotarpį. Bendrovės „Inreal“ duomenimis, per praėjusį ketvirtį Vilniaus pirminėje rinkoje buvo parduota 1,4 tūkst. butų, arba maždaug 2 proc. daugiau negu atitinkamą praėjusių metų ketvirtį. Didžiausias įvykęs pokytis rinkoje per ketvirtį – istoriškai labai smarkiai ūgtelėjusi būsto pasiūla sostinėje ir dėl to normalizavęsis pasiūlos ir paklausos santykis rinkoje.

Būsto kainos toliau šuoliuoja pirmyn

Valstybės duomenų agentūros duomenimis, vidutinė būsto kaina Lietuvoje pirmą ketvirtį vidutiniškai buvo 12 proc. didesnė negu pernai atitinkamu metu. Antrą ketvirtį, matyt, metinis pokytis buvo dar didesnis. Lietuvos banko pasikartojančių sandorių būsto kainų indeksas rodo, kad birželį nenaujų parduotų butų kaina buvo 16 proc. didesnė negu tokiu pat laikotarpiu prieš metus. Portale „Aruodas.lt“ skelbimuose nurodomo parduodamo būsto kaina per metus paaugo panašiai. Įvairių nekilnojamojo turto vystymo bendrovių duomenimis, pirminėje Vilniaus butų rinkoje kainos per metus padidėjo daugiau negu dešimtadaliu.

Tokie besitęsiantys būsto kainų pokyčiai aiškiai rodo, kad padėtis būsto rinkoje negali būti laikoma kaip tvari ir, neatsirandant papildomų rinką skatinančių veiksnių, kainų augimas turėtų silpnėti. Vidutinis darbo užmokestis po mokesčių pirmą ketvirtį padidėjo 8,4 proc., todėl akivaizdu, kad būsto įperkamumo rodikliai prastėja. Tarpbankinės EURIBOR palūkanų normos pastaraisiais mėnesiais taip pat ūgtelėjo. Įsibėgėjanti infliacija irgi nepagelbėja pirmo būsto pirkėjams – jiems sukaupti pradinį įnašą darosi sunkiau. Tiesa, nuo rugpjūčio 1 d. įsigaliosiantys Atsakingojo skolinimosi nuostatų pokyčiai daliai pirmo būsto pirkėjų padės įsigyti būstą su mažesniu pradiniu įnašu ir tai yra vienas iš svarbiausių rinkoje aktyvumą galinčių palaikyti veiksnių rudenį ir žiemą.

Palūkanų normos dar ūgtelėjo

Metų pradžioje 6 mėn. EURIBOR palūkanų norma laikėsi arti 2,1 proc., tačiau dabar ji priartėjo prie 2,7 procento. Tai nebėra toks mažas pokytis ir turintys būsto paskolų, aiškiai jaučia padidėjusias mėnesio būsto paskolų įmokas. Dar birželio pabaigoje, paskelbus paliaubas tarp JAV ir Irano, buvo vilčių, kad infliacijos ir jos lūkesčių pikas lieka už nugaros, todėl Europos Centrinis Bankas (ECB) nebeturėtų daugiau didinti bazinių palūkanų normų. Deja, bet situacija ne tik Persijos įlankoje, bet ir energetikos rinkoje liepą vėl prastėja.

SEB ekonomistai mano, kad liepą ECB nedidins bazinių palūkanų normų, tačiau tikimybė, kad palūkanų normos bus pakeltos rugsėjį, yra labai didelė (reiktų priminti, kad svarbiausia bazinė palūkanų norma dabar siekia 2,25 proc.).

Antrą pusmetį lūkesčiai dėl būsto kainų turėtų šiek tiek prastėti

Tikėtina, kad trečią ketvirtį būsto rinka išliks aktyvi, tačiau metinis sandorių skaičiaus pokytis jau veikiausiai bus šiek tiek neigiamas. Nuo rugpjūčio pasimatys, kokią realią įtaką būsto rinkos aktyvumui darys įsigaliosiantys Atsakingojo skolinimosi pokyčiai. Būsto įperkamumo rodikliai trečią ketvirtį toliau prastės, nes būsto kainų pokytis dar lenks vidutinio darbo užmokesčio pokytį, o vidutinės EURIBOR palūkanų normos bus didesnės negu ankstesnį ketvirtį. Gyventojų lūkesčiai dėl būsto kainų, matyt, antrą pusmetį bus truputį mažesni, negu buvo pirmą pusmetį.

Reprezentatyvią Lietuvos gyventojų apklausą 2026 m. birželį SEB banko užsakymu atliko rinkos ir visuomenės nuomonės tyrimų bendrovė „Baltijos tyrimai“. Iš viso buvo apklausta 1 011 15–74 metų gyventojų 111-oje šalies vietovių.