Tadas Povilauskas. Būsto rinkoje po truputį mažėja optimizmo

Komentaro autorius SEB banko ekonomistas Tadas Povilauskas

SEB būsto kainų lūkesčių indeksas, pasiekęs piką praėjusių metų pabaigoje, po truputį leidžiasi žemyn. Tai nestebina ir tokį pokytį reikėtų vertinti teigiamai, nes šie ženklai rodo galimą būsto rinkos atvėsimą. Žinoma, rinka išlieka labai aktyvi, o metinis būsto kainų šuolis gerokai lenkia pajamų augimą. Padidėjus palūkanų normoms, augant pasiūlai pirminėje rinkoje ir išliekant įtemptai geopolitinei padėčiai, tikėtinas tolesnis lūkesčių bei visos rinkos nusiraminimas.  

Lūkesčių indeksas traukiasi, bet lieka gerokai aukštesnis negu istorinis vidurkis

2026 m. rugsėjį SEB banko užsakymu bendrovės „Baltijos tyrimai“ atlikta gyventojų apklausa (apklausa atliekama reguliariai kas ketvirtį penkioliktus metus iš eilės) atskleidė, kad 63 proc. apklaustų Lietuvos gyventojų manė, jog būsto kaina per artimiausius dvylika mėnesių didės, 8 proc. galvojo, kad būstas pigs, 22 proc. nesitikėjo didesnių pokyčių, o likę 7 proc. tuo klausimu nuomonės neturėjo.

SEB banko būsto kainų lūkesčių indekso reikšmė buvo 55 punktai (ji apskaičiuojama kaip galvojančių, kad būstas brangs ir pigs, procentinių dalių skirtumas), kai prieš ketvirtį ji siekė 59 punktus, o prieš metus 49 punktus. Vilniaus regiono gyventojai buvo kiek optimistiškesni. Ten, kad būstas brangs, galvojo 68 proc., o pigimo laukė 4 proc. apklaustųjų.

Dar vienas stiprus ketvirtis būsto rinkoje

Registrų centro duomenimis, būsto sandorių skaičius Lietuvoje trečią šių metų ketvirtį buvo 5 proc. didesnis negu prieš metus ir didžiausias per tokį ketvirtį bent per pastaruosius dvidešimt metų. Tiesa, metinis pokytis buvo panašus kaip ir antrą šių metų ketvirtį ir tai rodo, kad augti dar stipriau paklausa nebeturi jėgų. Akivaizdu ir tai, kad visų metų sandorių skaičius nepavys rekordinių 2021 metų.

Kaip ir ankstesniais ketvirčiais, sparčiau augo registruotas individualių gyvenamųjų namų, o ne butų sandorių skaičius. Tokius pokyčius lemia ne tik santykinai labiau pastaraisiais metais užaugusios butų kainos, bet ir gausesni namų pirkimai mažesnėse savivaldybėse. Labiausiai namų pardavimai augo Šilutės, Prienų, Anykščių, Radviliškio, Kretingos savivaldybėse. Tikėtina, kad pagausėjusius sandorius tokiose savivaldybėse lemia ne tik gerėjanti ten gyventojų finansinė padėtis, bet ir atsiimtos iš antros pakopos pensijų fondų lėšos. Taip pat registruotų sandorių skaičius didėja ir dėl anksčiau rezervuotų bei preliminariomis sutartimis įsigytų naujų butų Vilniuje sandorių užbaigimo.  

Pirminėje būsto rinkoje trečią ketvirtį aktyvumas buvo minimaliai mažesnis negu praėjusių metų atitinkamą laikotarpį. Bendrovės „Inreal“ duomenimis, Vilniaus pirminėje rinkoje per praėjusį ketvirtį buvo parduota beveik 1,4 tūkst. butų. Būsto pasiūla sostinėje trečią ketvirtį dar augo ir buvo rekordinė. Paklausa stabilizuojasi, o pasiūla padidėjo, todėl rinka vis labiau krypsta į pirkėjo pusę ir tai rodo, kad po ankstesnio kainų šuolio ateina ramesni metai.

Trečią ketvirtį vienu svarbiausių pokyčių rinkoje buvo nuo rugpjūčio 1 dienos įsigalioję Atsakingojo skolinimosi nuostatų pokyčiai. Dėl jų sąlygos pasiskolinti gerėjo pirmo būsto pirkėjams, tačiau prastėjo besiskolinantiems ne pirmam būstui įsigyti. Panašu, šie veiksniai vienas kitą atsvėrė ir bendra įtaka rinkai buvo minimali. Tikėtina, kad paskutinį metų ketvirtį būsto sandorių skaičius bus labai panašus kaip ir pernai. Situacija rinkoje yra pasikeitusi, palyginti su praėjusių metų pabaiga – nebėra tokių veiksnių ir tokios skubos pirkti būstą. Dėl padidėjusių būsto kainų, išaugusių palūkanų bei aukštesnės infliacijos matysime lėtesnes būsto rinkos apsukas.

Būsto kainų augimas vis dar nelėtėja

Valstybės duomenų agentūros duomenimis, vidutinė būsto kaina Lietuvoje antrą ketvirtį vidutiniškai buvo 14 proc. didesnė negu pernai atitinkamu metu. Trečią ketvirtį metinis pokytis veikiausiai buvo dar didesnis. Lietuvos banko pasikartojančių sandorių būsto kainų indeksas rodo, kad rugpjūtį antrinėje rinkoje parduotų butų kaina buvo jau 19 proc. didesnė negu tokiu pat laikotarpiu prieš metus. Būstas labiau brango už sostinės ribų. Įvairių nekilnojamojo turto vystymo bendrovių duomenimis, pirminėje Vilniaus butų rinkoje kainos per metus padidėjo daugiau negu dešimtadaliu.

Beveik penktadaliu per metus padidėjusios vidutinės būsto kainos Lietuvoje aiškiai rodo buvusius paklausos ir pasiūlos disbalansus, prie kurių nemažai prisidėjo sukelti lūkesčiai dėl II pakopos pensijų fondų reformos ir Atsakingojo skolinimosi nuostatų pokyčių. Žinoma, šiemet ir toliau augo gyventojų pajamos, tačiau pokytis paaiškina tik dalį būsto kainos augimo. Vidutinis darbo užmokestis po mokesčių antrą ketvirtį buvo 9,1 proc. didesnis negu pernai.

Tikėtina, kad vėstant būsto rinkos aktyvumui, kitąmet turėtų stabilizuotis ir būsto kainos. Vis labiau jausis padidėjusių tarpbankinių EURIBOR palūkanų normų įtaka būsto rinkai. Dar metų pradžioje 6 mėn. EURIBOR palūkanų norma laikėsi arti 2,1 proc., o šiandien ji jau beveik priartėjusi prie 3 procentų. SEB ekonomistai mano, kad Europos Centrinis Bankas bazines palūkanas didins dar du kartus po 0,25 proc. punkto – gruodį ir kovą. Tiesa, kol kas palūkanos vis dar yra toli nuo 4 proc. – tokios EURIBOR palūkanų normos buvo praėjusio palūkanų normų didinimo ciklo pike 2024 m. pradžioje.

Lūkesčiai dėl būsto kainų metų pabaigoje turėtų būti kuklesni

Tikėtina, kad paskutinis metų ketvirtis būsto rinkoje išliks istoriškai aktyvus, tačiau vis labiau bus juntami atsitraukimo nuo piko ženklai. Vargu ar geopolitinė rizika mažės – priešingai, ji mūsų regione gali dar labiau augti, o aukštos energetikos produktų kainos vis labiau prastins gyventojų nuotaikas. Tikėtina, kad 6 mėn. EURIBOR palūkanų normos išliks ne mažesnės negu dabar. Būsto įperkamumo rodikliai blogės ir dėl to, kad metinis būsto kainų pokytis lenks vidutinio darbo užmokesčio pokytį.

Reprezentatyvią Lietuvos gyventojų apklausą 2026 m. rugsėjį SEB banko užsakymu atliko rinkos ir visuomenės nuomonės tyrimų bendrovė „Baltijos tyrimai“. Iš viso buvo apklausta 1 002 15–74 metų gyventojai 108-iose šalies vietovėse.