Tadas Povilauskas. Lūkesčiai dėl būsto kainų didėjimo neslopsta, bet rinkoje daugėja galinčių ją vėsinti veiksnių

Komentaro autorius SEB banko ekonomistas Tadas Povilauskas

Būsto rinka Lietuvoje šių metų pirmą ketvirtį išliko labai aktyvi, o kainos didėjo. Gyventojų lūkesčiai dėl būsto kainų nepasikeitė ir buvo istoriškai dideli. Tačiau vis didėjanti geopolitinė įtampa pasaulyje, augantis nerimas dėl palūkanų normų pokyčių ir ekonomikos raidos gali artimiausiais ketvirčiais nuraminti rinkos aktyvumą ir prigesinti gyventojų lūkesčius.  

Išlieka dideli lūkesčiai, kad būstas toliau brangs

2026 m. kovą SEB banko užsakymu bendrovės „Baltijos tyrimai“ atlikta gyventojų apklausa parodė, kad 68 proc. apklaustų Lietuvos gyventojų galvojo, jog būsto kaina per artimiausius dvylika mėnesių didės, 7 proc. manė, kad būstas pigs, 18 proc. nesitikėjo didesnių pokyčių, o likę 7 proc. tuo klausimu nuomonės neturėjo.

SEB banko būsto kainų lūkesčių indekso reikšmė buvo 61 punktas (ji apskaičiuojama kaip galvojančių, kad būstas brangs ir pigs, procentinių dalių skirtumas), kai prieš ketvirtį ji siekė 62 punktus, o prieš metus tik 45 punktus. Ši apklausa vyksta nuo 2012 metų ir tokia šio ketvirčio indekso reikšmė yra trečia didžiausia per beveik penkiolika metų.

Pirmą ketvirtį daugiausiai manančių, kad būstas Lietuvoje brangs, buvo Vilniaus apskrityje, kur 72 proc. apklaustųjų teigė laukiantys, kad gyvenamasis nekilnojamasis turtas brangs. Vos 4 proc. apklaustųjų tikėjosi mažesnių būsto kainų per artimiausius metus. Kauno apskrities gyventojai buvo šiek tiek atsargesni, bet ir ten 62 proc. galvojo, kad būstas brangs ir tik 6 proc. apklaustųjų manė, kad būstas pigs. Šiek tiek atsargesni buvo Klaipėdos krašto gyventojai. Ten aukštesnių kainų tikisi 58 proc., žemesnių – 13 proc. apklaustųjų.

Būsto rinkoje pirkėjų netrūko

Registrų centro duomenimis, būsto sandorių skaičius pirmą šių metų ketvirtį buvo 2 proc. didesnis negu prieš metus. Butų ir namų pardavimo sandorių skaičius pirmą ketvirtį buvo trečias pagal dydį per pastaruosius dešimt metų. Kita vertus, sandorių augimo tempas akivaizdžiai prislopo ir tai gali būti ženklas, kad rinka priartėjo prie aktyvumo piko. Sandorių skaičius iš didžiųjų miestų per metus paaugo Kaune, Vilniuje ir Šiauliuose, sumažėjo – Klaipėdoje ir Panevėžyje. Vilniaus antrinėje būsto rinkoje po ilgesnio laiko sandorių nebedaugėjo.

Tikėtina, kad sparčiai augančios būsto kainos ir dėl to mažėjančios galimybės įpirkti būstą ima vis labiau stabdyti sandorių skaičiaus augimą. Be to, būsto pasiūla antrinėje rinkoje sumažėjo potencialiems pardavėjams laukiant didesnių kainų ir atidedant būsto pardavimą vėlesniam laikotarpiui, o tai sumažina galimybę išsirinkti norimą būstą. Didelę įtaką būsto rinkai nuo praėjusių metų vidurio darė susiformavęs lūkestis, kad atsiimami iš II pakopos pensijų pinigai padarys reikšmingą įtaką aktyvumui ir kainoms. Pinigai pasitraukusiems iš fondų pirmą ketvirtį bus išmokėti iki balandžio 15 dienos, todėl artimiausi mėnesiai parodys, kiek iš tiesų tokie lūkesčiai buvo teisingi.  

Pirminėje būsto rinkoje metinis sandorių pokytis buvo truputį didesnis. Bendrovės „Inreal“ duomenimis, pirmą ketvirtį Vilniuje vidutiniškai per mėnesį buvo parduodama beveik po 600 butų arba maždaug 5 proc. daugiau negu atitinkamą praėjusių metų ketvirtį. Pasiūla pirminėje Vilniaus rinkoje mažėjo ir buvo maždaug 5 proc. kuklesnė negu pernai. Jeigu paklausa artimiausiais ketvirčiais nesumažės, smunkanti pasiūla toliau darytų teigiamą įtaką kainoms.

Būsto kainos sparčiai auga

Valstybės duomenų agentūros duomenimis, vidutinė būsto kaina pernai Lietuvoje vidutiniškai padidėjo 9,8 procento. Šiemet pirmą ketvirtį metinis pokytis buvo dviženklis. Lietuvos banko pasikartojančių sandorių būsto kainų indeksas rodo, kad vasarį nenaujų parduotų butų kaina buvo 12 proc. didesnė negu tokiu pat laikotarpiu prieš metus. Portale „Aruodas.lt“ skelbimuose nurodomo parduodamo būsto kaina per metus paaugo dar labiau. Įvairių nekilnojamojo turto vystymo bendrovių duomenimis, pirminėje Vilniaus butų rinkoje kainos per metus padidėjo dešimtadaliu.

Praėjusiais metais vidutinis darbo užmokestis po mokesčiu padidėjo 7,8 proc., todėl akivaizdu, kad būsto įperkamumo rodikliai prastėjo ir tai buvo neigiamos žinios visiems, planuojantiems įsigyti pirmąjį būstą. Įsibėgėjanti infliacija irgi nepagelbėja pirmo būsto pirkėjams – jiems sukaupti pradinį įnašą darosi sunkiau. Tiesa, nuo rugpjūčio 1 d. įsigaliosiantys Atsakingojo skolinimosi pokyčiai daliai pirmo būsto pirkėjų padės įsigyti būstą su mažesniu pradiniu įnašu.  

Auga nerimas dėl palūkanų normų

Dėl užstrigusios laivybos per Hormūzo sąsiaurį smarkiai šoktelėjo energetikos produktų kainos, todėl ūgtelėjo ne tik infliacija, bet ir lūkesčiai dėl Europos Centrinio Banko (ECB) bazinių palūkanų normų pokyčių. 6 mėn. EURIBOR palūkanų norma nuo praėjusių metų pavasario laikėsi arti 2,1 proc., tačiau dabar ji viršija 2,4 procento.

Finansų rinkos tikisi bent dviejų palūkanų normų didinimo šiemet iš ECB. Lūkesčiai dėl palūkanų normų pastarosiomis dienomis labai keičiasi ir priklauso nuo padėties Persijos įlankoje. Kuo ilgiau neatsinaujins laivyba per Hormūzo sąsiaurį, tuo labiau augs tikimybė, kad ECB didins palūkanų normas. Tiesa, nereiktų tiesiogiai įtakos būsto rinkai masto lyginti su 2022 metais. Tuomet palūkanų normos, prieš ECB pradedant jas kelti, dar buvo neigiamos. Be to, kol kas sunku įsivaizduoti, kad ECB galėtų palūkanų normas didinti iki tokio lygio, kuris buvo per praėjusį didinimą.

Būsto įperkamumo rodikliai toliau prastės

Tikėtina, kad antras ketvirtis būsto rinkoje išliks aktyvus, tačiau metinis sandorių skaičiaus pokytis jau gali būti ir šiek tiek neigiamas. Bus įdomu stebėti, ar nebus nusivylimo dėl iš pensijų fondų atsiimtų lėšų įtakos būsto rinkai.

Būsto kainos per antrą ketvirtį veikiausiai dar šiek tiek padidės ir metinis pokytis dar labiau lenks vidutinio darbo užmokesčio pokytį. Visgi rinką turėtų vėsinti nerami geopolitinė padėtis ir baimės dėl dar labiau galinčių didėti EURIBOR palūkanų normų. Gyventojų lūkesčiai dėl būsto kainų, matyt, antrą ketvirtį jau bus truputį mažesni, negu buvo pirmą ketvirtį.  

Reprezentatyvią Lietuvos gyventojų apklausą 2026 m. kovą SEB banko užsakymu atliko rinkos ir visuomenės nuomonės tyrimų bendrovė „Baltijos tyrimai“. Iš viso buvo apklausta 1 000 15–74 metų gyventojas 110-yje šalies vietovių.