Tadas Povilauskas. Metų pabaigoje gyventojų lūkesčiai dėl būsto kainų pablogėjo
Paskutinį 2023 metų ketvirtį buvo mažiau gyventojų, kurie galvojo, kad būstas per ateinančius metus pabrangs. Tačiau brangimo laukiančių asmenų vis dar buvo dvigubai daugiau negu manančių, kad būstas atpigs. Didžiausią teigiamą įtaką gyventojų lūkesčiams artimiausiais ketvirčiais turėtų daryti palūkanų normų pokyčiai. Jeigu pasiteisins lūkesčiai, kad pirmą pusmetį Europos Centrinis Bankas pradės mažinti bazines palūkanų normas, tai šiemet turėtų pradėti daryti teigiamą įtaką ir būsto rinkai, ir gyventojų lūkesčiams dėl būsto kainų.
Labiausiai suprastėjo lūkesčiai Vilniaus regione
Gruodį atlikta reprezentatyvi gyventojų apklausa, kurią jau daugiau negu dešimt metų SEB banko užsakymu atlieka bendrovė „Baltijos tyrimai“, parodė, kad 40 proc. apklaustų gyventojų Lietuvoje galvojo, jog būsto kaina per artimiausius dvylika mėnesių didės, 21 proc. teigė, kad būstas pigs, 31 proc. nesitikėjo didesnių pokyčių, o likę 8 proc. šiuo klausimu neturėjo nuomonės.
SEB banko būsto kainų lūkesčių indekso reikšmė sumažėjo iki 19 punktų (ji apskaičiuojama kaip prognozuojančiųjų, kad būstas brangs ir pigs, procentinių dalių skirtumas). Prieš ketvirtį indekso reikšmė buvo 29 punktai. Mažiausia indekso reikšmė praėjusiais metais buvo pirmą ketvirtį, kai siekė 17 punktų.
Labiausiai gyventojų lūkesčiai paskutinį ketvirtį pablogėjo Vilniaus regione – gruodį didesnių būsto kainų ateinančiais metais laukė 35 proc., mažesnių – 19 procentų apklaustųjų. Dar prieš ketvirtį taip galvojančių gyventojų buvo atitinkami 46 ir 17 procentai. Kauno apskrities gyventojų lūkesčiai pasikeitė minimaliai – 2023 metų pabaigoje 40 proc. manė, kad būstas brangs, kai prieš ketvirtį taip galvojančių apklaustųjų buvo 41 procentas.
Įdomu tai, kad praėjusių metų pabaigoje didžiausi pesimistai dėl būsto kainų pokyčių buvo vadovai, verslo savininkai ir kiti asmenys, vykdantis savarankišką veiklą. Daugiau buvo manančių, kad per vienerius metus būstas pigs, negu tokių, kurie manė, kad būstas brangs.
Staigmenų dėl būsto sandorių skaičiaus nebuvo
Būsto rinkoje paskutinis 2023 metų ketvirtis buvo labai prastas pagal sandorių skaičių. Registrų centro duomenimis, būsto sandorių skaičius buvo 8 proc. mažesnis negu prieš metus, arba kukliausias nuo 2012 metų. Tiesa, gruodžio mėnuo nebuvo toks prastas kaip lapkritis ar spalis, tačiau, ar tai rodo, kad sandorių nuosmukio dugnas praeityje, drąsiai teigti dar per anksti.
Pirminėje rinkoje būsto sandorių skaičius ketvirtą ketvirtį liko panašus kaip ir ankstesniais 2023 metų ketvirčiais – vidutiniškai buvo parduota kiek mažiau negu 200 butų per mėnesį. Viena vertus, pernai naujo būsto sandorių skaičius nebemažėjo, ir tai turėjo raminti nekilnojamojo turto vystytojus. Tačiau sandorių skaičius buvo istoriškai mažas ir nedžiugino vystytojų. Dėl to rinkoje praėjusiais metais buvo pradėta statyti gerokai mažiau naujų būstų.
Daugelio nekilnojamojo turto rinkos dalyvių viltys dėl sandorių skaičiaus padidėjimo šiais metais yra susijusios su mažesnių palūkanų lūkesčiais. Viena iš pagrindinių priežasčių, kodėl taip sumažėjo būsto sandorių skaičius ir būsto įperkamumo rodikliai, buvo nuo 2022 metų vidurio labai išaugusios palūkanų normos. Tačiau praėjusių metų pabaigoje rinkos dalyviai išvydo šviesą tunelio gale. Palūkanų normų pikas lieka už nugaros, ir dabar svarbiausias klausimas yra, kokiu tempu šiais metais Europos Centrinis Bankas mažins palūkanų normas.
Panašu, kad rinkos lūkesčiai dėl palūkanų normų mažinimo tempo yra per daug optimistiški. Ateities sandoriai rodo, kad rinka tikisi, jog trijų mėnesių EURIBOR palūkanų norma šių metų pabaigoje bus 2,5 proc., kai dabar ji yra 3,9 procento. SEB grupės ekonomistai mano, kad ECB bazinę palūkanų normą šiemet mažins keturis kartus nuo 4 iki 3 procentų.
Būsto kainos pasikeitė nedaug
Būsto kainos 2023 metų paskutinį ketvirtį buvo stabilios, o metinis kainų pokytis veikiausiai – minimaliai teigiamas. Galima pripažinti, kad labiausiai pasitvirtino tų 2022 metų pabaigoje apklaustųjų prognozė, kurie teigė, kad 2023 metais būsto kainos nesikeis. Žinoma, kainų pokyčiai buvo nevienodi įvairiuose būsto sektoriuose.
Pavyzdžiui, ne naujo būsto kainos praėjusiais metais nemažėjo. Tačiau naujų ekonominės klasės būstų kainos šiek tiek sumažėjo, ypač atsižvelgus į nekilnojamojo turto vystytojų siūlomas dovanas ar papildomas naudas pirkėjui. Įdomu tai, kad praėjusių metų gruodį nemažai ūgtelėjo skelbimų portale „Aruodas.lt“ vidutinė skelbimuose nurodoma butų Vilniuje kaina. Tai arba susiję su pasikeitusia būsto pasiūlos struktūra, arba su pardavėjų siekiu pasinaudoti padidėjusiu optimizmu dėl mažėsiančių palūkanų normų.
Tai, kad sandorių skaičius sumažėjo, o kainos daugmaž liko stabilios, rodo, kad vis dar nebuvo tokių svarbių priežasčių, kurios verstų pardavėjus skubėti parduoti būstą ir dėl to mažinti jo kainą. Gyventojų finansinė padėtis Lietuvoje išliko stabili, jų lūkesčiai yra gana optimistiški, perkamoji galia vėl pradėjo augti, o darbo rinkoje padėtis yra gana nebloga. Kita vertus, šie metai nebus lengvi dėl ekonomikos, geopolitinė padėtis negerėja, todėl toks neapibrėžtumas nesuteikia daug pagrindo tikėtis, kad potencialūs būsto pirkėjai greitai skubės priimti sprendimą dėl būsto pirkimo.
Gyventojų būsto kainų lūkesčiai šių metų pirmą ketvirtį gali pagerėti, tačiau, kaip ir minėta, reikia, kad rinkoje nesumažėtų lūkesčiai dėl Europos Centrinio Banko palūkanų normų pokyčių. Be to, labai svarbūs ir ekonominės padėties pokyčiai metų pradžioje bei tai, kaip keisis darbo rinkos padėtis. Tikėtina, kad eksportuojančių įmonių padėtis metų pradžioje nepagerės, o algos šiemet gyventojams bus keliamos mažiau negu praėjusiais metais. Būsto sandorių skaičius šių metų pirmą ketvirtį bus istoriškai mažas, bet gana panašus į praėjusių metų sandorių skaičių. Būsto kainos irgi veikiausiai liks stabilios, o didesnių pokyčių turbūt galime laukti įsibėgėjant šiems metams.
Komentaro autorius SEB banko ekonomistas Tadas Povilauskas
Reprezentatyvią Lietuvos gyventojų apklausą gruodį SEB banko užsakymu atliko rinkos ir viešosios nuomonės tyrimų bendrovė „Baltijos tyrimai“. Iš viso buvo apklausta 1 000 15–74 metų gyventojų 109-iose šalies vietovėse.
