Būsto kainos įsibėgėja, bet gyventojų lūkesčiai stabtelėjo

Komentaro autorius SEB banko ekonomistas Tadas Povilauskas

Trečią 2025 m. ketvirtį gyventojų lūkesčiai dėl būsto kainų buvo istoriškai dideli, tačiau per ketvirtį jie beveik nepakito ir tai šiek tiek nuramina. Tiesa, būsto rinka lieka labai aktyvi ir paskutinį metų ketvirtį lūkesčiai dėl būsto kainų gali vėl padidėti tikintis, kad pirkėjų netrūks ir kitąmet, o paklausą skatins ir iš pensijų fondų atsiimamos lėšos, ir galimi Atsakingojo skolinimosi nuostatų pokyčiai. Būsto kainos auga vis sparčiau, o palūkanų normos stabilizavosi, todėl būsto įperkamumo rodikliai gali vėl imti prastėti.

Pirmas lūkesčių stabtelėjimas nuo 2023 metų pabaigos

2025 m. rugsėjį SEB banko užsakymu bendrovės „Baltijos tyrimai“ atlikta gyventojų apklausa atskleidė, kad 56 proc. apklaustų Lietuvos gyventojų galvojo, jog būsto kaina per artimiausius dvylika mėnesių didės, 7 proc. manė, kad būstas pigs, 31 proc. nesitikėjo didesnių pokyčių, o likę 6 proc. šiuo klausimu nuomonės neturėjo.

SEB banko būsto kainų lūkesčių indekso reikšmė buvo 49 punktai (ji apskaičiuojama kaip prognozuojančiųjų, kad būstas brangs ir pigs, procentinių dalių skirtumas). Lygiai prieš metus indekso reikšmė buvo 34 punktai. Lūkesčių pokytis per ketvirtį nėra reikšmingas ir gali rodyti, kad lūkesčiai bent trumpam stabilizavosi. Tačiau per metus gyventojų nuomonė apie būsto kainų perspektyvą labai pasikeitė. Atsižvelgiant į tai, kiek per metus padidėjo sandorių skaičius rinkoje ir kiek paaugo kainos, pokytis per metus nestebina.  

Įdomu tai, kad per ketvirtį Vilniaus apskrityje sumažėjo apklaustųjų, kurie mano, kad būstas brangs ir dabar taip galvojančių yra labai panaši dalis kaip ir Kauno ar Klaipėdos apskrityse. Trečią ketvirtį Vilniaus apskrityje 53 proc. apklaustųjų tikėjosi, kad būstas brangs, 35 proc. manė, kad kainos nesikeis, o 6 proc. tikisi pigesnio būsto. Iš tokių rezultatų galima daryti prielaidą, kad daugėja žmonių, kuriems būsto kainų pokyčiai Lietuvoje kelia vis didesnį nerimą, tačiau jie galvoja apie stabilias, bet ne mažesnes kainas artimiausius vienerius metus.

Puikūs metai būsto pardavėjams

Registrų centro duomenimis, būsto sandorių skaičius per pirmus aštuonis 2025 m. mėnesius buvo 26 proc. didesnis negu prieš metus. Vilniuje sandorių skaičius augo labiau negu likusioje Lietuvoje, tačiau sostinėje ir toliau augimą labiausiai lėmė sparčiai didėjęs ne naujos statybos būsto pardavimų skaičius.

Per pastaruosius dvidešimt metų tik 2007 ir 2021 metais sandorių skaičius Lietuvoje buvo didesnis negu šiemet. Suprantama, kad 2023 ir 2024 metais būsto sandorių skaičius buvo istoriškai nedidelis, todėl vis dar matome atšokusios spyruoklės rinkoje padarinius. Metinis sandorių pokytis paskutinį 2025 metų ketvirtį jau bus mažesnis, nes praėjusių metų pabaiga buvo ganėtinai aktyvi rinkoje. 2026 metai būsto rinkoje sandorių gali būti net ir daugiau negu šiemet, jeigu nesuaktyvės neigiamai rinką veikiantys procesai. 

Pirminėje būstų rinkoje trečias 2025 metų ketvirtis buvo palankus nekilnojamojo turto vystymu užsiimančioms bendrovėms. Įvairių rinką stebinių įmonių duomenimis, trečią ketvirtį Vilniuje vidutiniškai per mėnesį buvo parduota šiek tiek daugiau negu 450 butų, kai prieš metus šis skaičius buvo mažesnis negu 300 butų. Būsto pasiūla per trečią ketvirtį sostinėje šiek tiek sumažėjo.

EURIBOR palūkanų norma nebemažėja

Trečią ketvirtį Europos Centrinis Bankas (ECB) bazinių palūkanų normų nebemažino ir svarbiausia iš jų toliau siekia 2 procentus. Ateities sandorių kaina neberodo, kad finansų rinkų dalyviai tikėtųsi mažesnių palūkanų normų iš ECB per artimiausius dvylika mėnesių. Mažesnių palūkanų normų iš ECB per artimiausius dvylika mėnesių nesitiki ir SEB banko ekonomistai. Šiandien 6 mėn. EURIBOR palūkanų norma yra 2,08 procentai. Prieš pusmetį ji buvo 2,31 proc., todėl būsto paskolų turėtojams, persiskaičiuojant palūkanų normoms, išlaidos palūkanoms vis dar mažėja. Apskritai, dabartinė 2 proc. bazinė palūkanų norma Lietuvai tikrai nėra ta, kuri darytų neigiamą įtaką būsto paskolų paklausai. Tiesa, reikia vis labiau įvertinti, kad 2027 ir vėlesniais metais palūkanų normos gali vėl būti didesnės, jeigu ekonomikos augimas euro zonoje paspartės, o infliacija bus aukštesnė negu 2 procentais

Būsto kainos auga vis sparčiau

Būsto kainos trečią 2025 m. ketvirtį Lietuvoje didėjo ir metinis pokytis jau buvo priartėjęs arba ir viršijo 10 proc. kartelę. Lietuvos banko pasikartojančių sandorių būsto kainų indeksas rodo, kad rugpjūtį nenaujų parduotų butų kaina buvo 12,9 proc. didesnė negu tokiu pat laikotarpiu prieš metus. „Ober-Haus“ skelbia, kad Lietuvos didmiesčiuose rugpjūtį butų kaina buvo maždaug 8 proc. didesnė negu 2024 m. rugpjūtį. Bendrovės „Hanner“ duomenimis, pirminėje Vilniaus butų rinkoje kainos padidėjo daugiau negu 8 procentais.

Reiktų priminti, kad antrą ketvirtį vidutinis darbo užmokestis po mokesčių Lietuvoje buvo 8 proc. didesnis negu prieš metus. Trečią ir ketvirtą ketvirčiais pokytis veikiausiai buvo šiek tiek mažesnis. Tai reiškia, kad būsto kainos pokyčiai jau ima lenkti pajamų augimą ir daryti neigiamą įtaką galimybėms įpirkti būstą. Prastėjantis įperkamumas galiausiai lemia ir mažesnį sandorių skaičių, tačiau, tikėtina, kad neigiami pokyčiai galimi tik 2027 metais.

Valdžios sprendimai kitąmet būsto rinką dar labiau kaitins

Šių metų antrą pusmetį ir kitų metų pradžioje teigiamą įtaką būsto paklausai daro ir kalbos, kad nemažai asmenų, kurie atsiims lėšas iš pensijų fondų, jas panaudos norėdami pasikeisti būstą į geresnį ar įsigyti dar vieną. Todėl tie, kurie planavo įsigyti būstą kitąmet ir kurie turi finansinių resursų, skuba tą padaryti iki kitų metų antro ketvirčio. Aktyvumą būsto rinkoje kitąmet gali paskatinti ir Lietuvos banko planai pakeisti Atsakingojo skolinimo nuostatus, jeigu jų įsigaliojimo data sutaps su pinigų atsiėmimo iš pensinių fondų pradžia. Vienas iš siekiamų centrinio banko pokyčių – sumažinti nuo 15 iki 10 proc. reikalaujamą pradinį įnašą įsigyjant pirmą nuolat gyventi tinkamą būstą, kai kredito gavėjas nėra turėjęs jam priklausančio gyventi tinkamo nekilnojamojo turto. Tokie pokyčiai padėtų greičiau įsigyti būstą jauniems asmenims, tačiau tai, kad vienu metu rinkoje kitąmet padidėtų būsto paklausa, lemtų ir dar didesnį būsto kainos pokytį.

Reprezentatyvią Lietuvos gyventojų apklausą 2025 m. rugsėjį SEB banko užsakymu atliko rinkos ir visuomenės nuomonės tyrimų bendrovė „Baltijos tyrimai“. Iš viso buvo apklaustas 1 002 15–74 metų gyventojas 114-oje šalies vietovių.