Tadas Povilauskas. Būsto kainų lūkesčiai kyla sparčiausiai per pastaruosius metus

Komentaro autorius SEB banko ekonomistas Tadas Povilauskas

Šių metų pabaigoje gyventojų, manančių, kad būstas kitąmet brangs, dalis smarkiai ūgtelėjo ir pasiekė aukščiausią lygį nuo 2022 metų. Sparčiai augančios būsto kainos ir viešojoje erdvėje vyraujančios nuomonės apie palankias sąlygas kitąmet būstui dar brangti yra tie veiksniai, kurie veikiausiai lemia tokią gyventojų nuomonę. Tokios kainų ir lūkesčių tendencijos vis labiau perspėja apie būsto rinkos perkaitimo grėsmę kitąmet.

Istoriškai dideli gyventojų lūkesčiai dėl būsto kainų

2025 m. paskutinį ketvirtį SEB banko užsakymu bendrovės „Baltijos tyrimai“ atlikta gyventojų apklausa atskleidė, kad 69 proc. apklaustų Lietuvos gyventojų manė, jog būsto kaina per artimiausius dvylika mėnesių didės, 7 proc. galvojo, kad būstas pigs, 18 proc. nesitikėjo didesnių pokyčių, o likę 6 proc. šiuo klausimu nuomonės neturėjo.

SEB banko būsto kainų lūkesčių indekso reikšmė buvo 62 punktai (ji apskaičiuojama kaip galvojančių, kad būstas brangs ir pigs, procentinių dalių skirtumas), kai prieš ketvirtį ji siekė 49, o prieš metus tik 36 punktus. Ši apklausa vyksta nuo 2012 metų ir tokia šio ketvirčio indekso reikšmė yra antra didžiausia per keturiolika metų. Didesnė indekso reikšmė buvo tik 2022 metų antrą ketvirtį. Tuomet metinis būsto kainų pokytis buvo arti 20 procentų.

Per ketvirtį manančių, kad būstas Lietuvoje kitąmet brangs, labiausiai padidėjo Šiaulių ir Panevėžio apskrityse. Ten atitinkamai 85 ir 77 proc. apklaustųjų teigė, kad būstas turėtų brangti. Vilniuje besitikinčių didesnių būsto kainų buvo šiek tiek mažiau – 76 procentai. Santykinai atsargesni liko Kauno ir Klaipėdos apskričių gyventojai.

2025 metai yra vieni aktyviausių būsto rinkoje per pastarąjį dešimtmetį

Registrų centro duomenimis, būsto sandorių skaičius per vienuolika 2025 m. mėnesių buvo 21 proc. didesnis negu prieš metus. Didesnis sandorių skaičius per pastarąjį dešimtmetį buvo tik 2021 metais. Tokį pokytį šiemet nemažai lėmė tai, kad praėję dveji metai būsto rinkai buvo pakankamai silpni ir šiemet, gerokai sumažėjus palūkanų normoms, pirkėjai turėjo ir daugiau finansinių galimybių, ir buvo ryžtingesni sprendžiant dėl būsto įsigijimo.

Pastaruoju metu didelę įtaką rinkai daro visuomenėje susiformavęs lūkestis, kad kitąmet būstas dėl atsiimamų iš II pakopos pensijų pinigų įtakos ir Lietuvos Banko Atsakingojo skolinimo nuostatų pakeitimų dar labiau brangs, todėl reikia skubėti pirkti, kol kainos dar labiau nepadidėjo. Tai gerai matoma ir pirminėje būsto rinkoje, kur vien lapkritį Vilniuje buvo parduota maždaug 600 butų. Paskutinį kartą toks sandorių skaičius buvo tik 2021 metais. Apskritai, šiemet Vilniaus rinkoje per mėnesį vidutiniškai buvo parduota apie 500 butų, arba beveik dvigubai daugiau negu pernai.

Apie kaistančią padėtį perspėja ir tai, kad būsto pasiūla pastaraisiais mėnesiais mažėja. Jeigu per mėnesį ir toliau Vilniuje bus parduodama daugiau negu 500 butų pirminėje rinkoje, pasiūloje esantis būstų skaičius mažės. Tikimybė, kad artimiausiais mėnesiais rinka liks aktyvi, yra labai didelė.

2026 m. pirmą ketvirtį nekilnojamojo turto pardavėjai toliau potencialiems pirkėjams aktyviai primins apie galimą atsiimamų lėšų iš II pakopos pensijų fondų įtaką būsto rinkai. Taip pat perspės paskubėti ir tuos, kurie ruošiasi įsigyti antrą būstą su paskola, nes nuo kitų metų rugpjūčio 1 dienos tokių paskolų ėmėjams sąlygos bus mažiau palankios. Ir galiausiai ragins paskubėti, nes pirmą būsto paskolą imantiems asmenims galimybės pasiskolinti nuo rugpjūčio gali pagerėti ir dėl to bus teigiama įtaka būsto paklausai.  

Auga didesnių palūkanų normų artimiausiais metais tikimybė

Paskutinį kartą Europos Centrinis Bankas (ECB) bazines palūkanų normas sumažino birželio pradžioje ir nuo to laiko mums svarbiausia palūkanų norma siekia 2 procentus. Šią savaitę ketvirtadienį susirinkę ECB vadovai palūkanų taip pat nekeis. Tačiau rinkose pastaruoju metu vis labiau auga lūkesčiai, kad ECB ateityje ne mažins, o didins palūkanų normas. Šiandien 3 mėn. EURIBOR palūkanų normų ateities sandoriai rodo 2,14 proc. palūkanų normą 2026 metų pabaigoje. SEB grupės ekonomistai taip pat nesitiki mažesnių palūkanų normų kitąmet. Nebemažėjančios palūkanų normos turėtų daryti raminančią įtaką būsto rinkai, tačiau, tikėtina, šio veiksnio įtaka kitąmet dar bus nedidelė.

Būsto kainos sparčiai juda aukštyn

Valstybės duomenų agentūros duomenimis, vidutinė būsto kaina trečią 2025 m. ketvirtį Lietuvoje buvo jau 10,8 proc. didesnė negu prieš metus. Paskutinį ketvirtį metinis pokytis veikiausiai buvo dar didesnis. Lietuvos banko pasikartojančių sandorių būsto kainų indeksas rodo, kad lapkritį nenaujų parduotų butų kaina buvo 11,3 proc. didesnė negu tokiu pat laikotarpiu prieš metus. Bendrovės „Hanner“ duomenimis, pirminėje Vilniaus butų rinkoje kainos padidėjo daugiau negu 9 procentais.

Būsto kainos akivaizdžiai auga sparčiau negu didėja vidutinis darbo užmokestis Lietuvoje. Trečią ketvirtį vidutinis darbo užmokestis po mokesčių Lietuvoje buvo 7,8 proc. didesnis negu prieš metus. Kitąmet dirbančiųjų pajamos augs lėčiau. Tai, kad palūkanų normos nebemažėja, o būsto kainos auga sparčiau negu dirbančiųjų pajamos, rodo, kad būsto įperkamumo rodikliai pradėjo prastėti. Menkstantis įperkamumas galiausiai turėtų lemti ir mažesnį sandorių skaičių, tačiau, tikėtina, kad neigiami pokyčiai bus tik 2027 metais.

Gyventojų lūkesčiai dėl būsto kainų 2026 m. pradžioje dar liks aukšti

Tikėtina, kad padėtis būsto rinkoje iki kitų metų vidurio labai nesikeis ir ji bus daug palankesnė būsto pardavėjams negu pirkėjams. Bus labai įdomu stebėti, kas vyks būsto rinkoje antrą ir trečią ketvirčiais, kai asmenys, pasitraukę iš II pakopos pensijų fondų, jau bus gavę lėšas. Nemaža tikimybė, kad rinkoje gali būti nusivylimo, kad iš pensijų fondų atsiimtų ir būstui įsigyti skiriamų pinigų suma bus gerokai mažesnė, negu dabar bando įtikinti nekilnojamojo turto rinkos dalyviai. Taip pat kitų metų antrą pusmetį gali padidėti ir būsto pasiūla antrinėje rinkoje daliai investuotojų nusprendus atsiimti uždirbtą pelną iš kainų padidėjimo. Galiausiai ir galinčios padidėti palūkanų normos artėjant 2027 metams gali imti daryti vis didesnę neigiamą įtaką. Bet iki tol burbulas NT rinkoje dar, matyt, pūsis toliau. 

Reprezentatyvią Lietuvos gyventojų apklausą 2025 m. lapkričio antroje pusėje – gruodžio pradžioje SEB banko užsakymu atliko rinkos ir visuomenės nuomonės tyrimų bendrovė „Baltijos tyrimai“. Iš viso buvo apklaustas 1 001 15–74 metų gyventojas 108-iose šalies vietovėse.