Tadas Povilauskas. Sparčiai auga gyventojų lūkesčiai dėl būsto kainų

Antrą 2025 m. ketvirtį dar padaugėjo galvojančių, kad būsto kainos Lietuvoje per vienerius metus padidės. Aktyvi būsto rinka ir augančios kainos daro įtaką žmonių lūkesčiams, kad dabartinės tendencijos artimiausiu metu nesikeis. Antrą ketvirtį dideli svyravimai finansų rinkose dėl D. Trumpo prekybos politikos ir diskusijos dėl nekilnojamojo turto apmokestinimo Lietuvoje nepadarė neigiamos įtakos gyventojų lūkesčiams dėl būsto kainų. Tikėtina, kad antrą pusmetį būsto rinka išliks istoriškai aktyvi, o gyventojų lūkesčiai vargu ar suprastės.

Lūkesčiai auga, bet iki ankstesnio piko toli

2025 m. birželį SEB banko užsakymu bendrovės „Baltijos tyrimai“ atlikta gyventojų apklausa parodė, kad 59 proc. apklaustų Lietuvos gyventojų mano, jog būsto kaina per artimiausius dvylika mėnesių didės, 9 proc. manė, kad būstas pigs, 24 proc. nesitikėjo didesnių pokyčių, o likę 8 proc. šiuo klausimu nuomonės neturėjo.

SEB banko būsto kainų lūkesčių indekso reikšmė buvo 50 punktų (ji apskaičiuojama kaip prognozuojančiųjų, kad būstas brangs ir pigs, procentinių dalių skirtumas). Lygiai prieš metus indekso reikšmė buvo tik 29 punktai. Toks lūkesčių pokytis yra didelis, bet tą patį galima pasakyti ir apie būsto rinkos pokyčius per metus, nes ir sandorių labai padaugėjo, ir būsto kainos augo sparčiau. Tiesa, lūkesčių rodiklis yra dar gerokai kuklesnis negu 2021-2022 metais, kai indekso reikšmė buvo pasiekusi 77 punktus.

Per ketvirtį labiausiai manančių, kad būstas brangs, padaugėjo Vilniaus ir Klaipėdos apskrityse.  Didesnių kainų per artimiausius metus tikėjosi 65 proc. apklaustųjų Vilniaus, 55 proc. Kauno, 59 proc. Klaipėdos apskrityse.

Dar vienas aktyvus ketvirtis būsto rinkai

Registrų centro duomenimis, būsto sandorių skaičius per pirmus penkis 2025 m. mėnesius buvo net 30 proc. didesnis negu prieš metus. Tiesa, praėjusių metų pirmas pusmetis buvo labai silpnas, kai sandorių skaičius buvo mažiausias nuo 2015 metų. Sumažėjusios palūkanų normos yra pagrindinė priežastis, kodėl sandorių skaičius taip staigiai atsigavo. Sandorių per metus padaugėjo daugelyje Lietuvos savivaldybių, tačiau Vilniuje pokytis išsiskiria. Čia per metus butų sandorių skaičius padidėjo 45 procentais. Sparčiau augo senos, o ne naujos statybos registruotų sandorių skaičius. Kituose didžiausiuose Lietuvos miestuose metinis pokytis siekė maždaug 30 procentų.

Pirminėje būstų rinkoje antras 2025 m. ketvirtis buvo truputį ramesnis negu pirmasis, tačiau istoriškai vis vien stiprus. Bendrovės „Inreal“ duomenimis, Lietuvos sostinėje per mėnesį vidutiniškai buvo parduota apie 450 butų. Prieš metus antrą ketvirtį buvo nupirkta tik maždaug po 200 butų per mėnesį. Nors butų nupirkta gerokai daugiau negu prieš metus, pasiūla per metus nesumažėjo ir tai rodo, kad nekilnojamojo turto (toliau – NT) vystymo bendrovės turėjo paruoštų projektų, kuriuos, atsigavus paklausai, paleido į rinką. Visa tai neleido būsto kainai pirmą pusmetį pernelyg įsibėgėti.

ECB palūkanų normas rudenį veikiausiai dar mažins

Antrą ketvirtį Europos Centrinis Bankas (ECB) bazines palūkanų normas mažino du kartus ir dabar svarbiausia iš jų siekia 2 procentus. Dėl to sumažėjo ir tarpbankinės EURIBOR palūkanų normos. Šiandien 6 mėn. EURIBOR palūkanų norma yra 2,05 proc., kai dar prieš metus ji buvo 3,7 procento. Tai didelis pokytis, kuris palengvina galimybę gyventojams įpirkti naują būstą.

Kitas ECB valdančiosios tarybos posėdis vyks liepos 24 dieną. SEB grupės ekonomistai prognozuoja, kad bazinės palūkanų normos to susitikimo metu nebus keičiamos. ECB vadovai veikiausiai lauks rudens, kol bus aiškesnės JAV užsienio prekybos politikos pasekmės euro zonos infliacijai ir jos ekonomikai. Tačiau rugsėjo 11 d. susitikimo metu palūkanas ECB turėtų vėl mažinti. Finansų rinkose laukiama, kad 3 mėn. EURIBOR palūkanų norma šių metų pabaigoje bus 1,8 procento.

Būsto kainos auga sparčiau

Būsto kainos antrą 2025 m. ketvirtį Lietuvoje didėjo ir metinis pokytis buvo tarp 5 ir 10 procentų. Lietuvos banko pasikartojančių sandorių būsto kainų indeksas rodo, kad gegužę nenaujų parduotų butų kaina buvo 5,5 proc. didesnė negu tokiu pat laikotarpiu prieš metus. „Ober-Haus“ skelbia, kad Lietuvos didmiesčiuose gegužę butų kaina buvo maždaug 6 proc. didesnė negu 2024 m. gegužę. Bendrovės „Hanner“ duomenimis, pirminėje Vilniaus butų rinkoje vidutinė parduoto buto vieno kvadratinio metro kaina padidėjo daugiau negu 7 procentais.

Metinis būsto kainos pokytis buvo truputį mažesnis negu vidutiniškai per metus augo atlyginimai. Galima priminti, kad pirmą ketvirtį metinis vidutinio darbo užmokesčio pokytis Lietuvoje buvo 7,7 procento. Antrą ketvirtį pokytis neturėjo būti mažesnis. Todėl būsto įperkamumo rodikliai vis dar gerėjo. Ypač skaičiuojant įperkamo būsto su paskola rodiklius. Tačiau rizika, kad būsto kainos augs dar sparčiau, didėja.

Prieš ketvirtį buvo nemažai nerimo dėl galimo NT apmokestinimo pokyčių, tačiau Seimas galiausiai birželio pabaigoje patvirtino įstatymą, pagal kurį biudžeto pajamos iš šio mokesčio nedidės. Pasisekė turintiems vienintelį būstą, nes mokestis bus skaičiuojamas, jeigu mokestinė būsto vertė vienam asmeniui viršys 450 tūkst. eurų. Tiesa, kito nekomercinės paskirties NT suminė vertė bus apmokestinama nuo 50 tūkst. eurų. Bet didesnės įtakos paklausai ir pasiūlai tai nedarys.

Didelė tikimybė, kad tokia NT apmokestinimo tvarka ilgai neužsibus ir dabartinė ar būsima valdžia ją vėl keis. Gyventojams aktualu ir tai, kad nuo 10 iki 5 metų sumažintas laikotarpis, kurio pakanka, kad pelningai pardavus NT, nereikėtų mokėti gyventojų pajamų mokesčio. Tai gali daryti teigiamą įtaką būsto pasiūlai.

Seimas priėmė ir antros pensijų kaupimo pakopos įstatymo pokyčius, kurie lems tai, kad dalis gyventojų atsiims lėšas iš tokių fondų ir šiek tiek tų pinigų bus panaudota NT įsigyti (pavyzdžiui, kaip pradinis įnašas imant būsto paskolą).

Trečią ketvirtį nuotaikos būsto rinkoje neturėtų prastėti

Trečią ketvirtį būsto rinka turėtų likti aktyvi, bet spartesnio sandorių skaičiaus augimo, palyginti su pirmu pusmečiu, nebeturėtų būti. Visgi metinis kainų pokytis veikiausiai bus dar didesnis. Palūkanų normos per ketvirtį sumažės minimaliai. Gyventojų finansinė padėtis liks stabili. Karas Ukrainoje ir toliau liks vienu iš rinką pristabdančių veiksnių. Antras ketvirtis parodė, kad būsto rinka beveik nesureagavo į D. Trumpo politikos pokyčius pasauliui ir Lietuvai, todėl, tikėtina, kad ir antrą pusmetį tai nebus svarbus veiksnys būsto rinkai.

Komentaro autorius Tadas Povilauskas, SEB banko ekonomistas

Reprezentatyvią Lietuvos gyventojų apklausą 2025 m. birželį SEB banko užsakymu atliko rinkos ir visuomenės nuomonės tyrimų bendrovė „Baltijos tyrimai“. Iš viso buvo apklausti 1 013 15–74 metų gyventojų 108-iose šalies vietovėse.